Affitto con riscatto, come funziona e quali sono i vantaggi

Quando si decide di acquistare casa ma non si dispone della liquidità necessaria a coprire l’intero costo dell’immobile, la soluzione più ovvia è quella di recarsi presso la propria banca di fiducia e chiedere un mutuo. La richiesta comporta un prestito da parte dell’istituto bancario che può arrivare a coprire fino al 80% della cifra ma che va restituito in un arco di tempo prestabilito con gli interessi. Non è affatto scontato che la banca accetti di erogare il mutuo: specie negli ultimi anni, complice la crisi finanziaria, non sono poche le richieste che non hanno avuto alcun esito positivo. Inoltre, gli istituti di credito tendono a non concedere i mutui in mancanza di alcune garanzie specifiche da parte dei richiedenti come, ad esempio, un contratto di lavoro stabile e a tempo indeterminato e la presenza di un garante solido. Un problema, questo, le cui conseguenze spesso ricadono sui potenziali acquirenti più giovani che non possono contare né su un contratto di lavoro indeterminato né, tantomeno, sui risparmi messi da parte.

Tuttavia, una possibile soluzione è data da una formula che sta prendendo piede negli ultimi anni, ma della quale ancora non tutti sono a conoscenza. Vediamo in cosa consiste e come funziona l’affitto con riscatto.

Come funziona l’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto rappresenta quindi una valida alternativa per chiunque volesse acquistare casa senza dover chiedere un mutuo.

Di fatto, proprietario e affittuario sono legati da un contratto di locazione speciale, che prevede che il canone versato ogni mese si accumuli per riscattare, poco per volta, l’intera vendita della casa.

Il contratto di affitto con riscatto può durare dai due ai quattro anni, al termine dei quali, appunto, l’affittuario può saldare ciò che resta da pagare per diventare il nuovo proprietario. Nel frattempo, potrà abitare nella casa e valutare con calma se desidera davvero concludere la compravendita.

Con il contratto di locazione con affitto con riscatto vengono stabiliti la cifra del canone mensile (che di solito è più alta rispetto ai contratti classici), il costo complessivo dell’appartamento e la definizione della caparra (che varrà sempre come anticipo).

Infine, allo scadere della durata dell’accordo, nella maggior parte dei casi, l’affittuario è libero di decidere se riscattare o meno l’appartamento e portarne a termine l’acquisto. Nel caso in cui rinunci, però, i canoni versati varranno come normali canoni d’affitto e non gli saranno restituiti.

Affitto con riscatto, cosa dice la legge

La norma Sblocca Italia, ossia il decreto legislativo 133 del 2014, introduce e spiega come funziona l’affitto con riscatto.

La legge prevede che la durata della trascrizione nei registri immobiliari delle trattative avviate con la formula dell’affitto con riscatto valga per tutta la durata del contratto e non superi mai i dieci anni e che i contratti vengano avviati tramite l’atto del notaio.

L’altro aspetto molto importante che viene regolato dalla norma è la risoluzione del contratto di fronte all’inadempienza dell’inquilino. Ad esempio, in caso di ripetuti mancati versamenti della cifra mensile pattuita, l’affittuario è costretto a liberare l’immobile, mentre il proprietario può trattenere le quote ricevute fino a quel momento. Se la mancanza viene invece commessa dal venditore sarà lui a dover risarcire l’affittuario.

Tipologie più comuni di contratto di affitto con riscatto

A seconda delle condizioni fissate per il pagamento del canone, la suddivisione delle spese e i diritti delle parti in causa, si distinguono diverse tipologie di contratti di affitto con riscatto. Vediamo le principali.

Nel caso della formula di contratto con diritto all’acquisto, al termine del periodo di locazione pattuito, l’affittuario può decidere se acquistare o meno l’appartamento, mentre invece il proprietario è obbligato a vendere.

Una formula molto utilizzata è quella dell’affitto con riscatto con preliminare di futura vendita, dove affittuario e proprietario si impegnano tramite due accordi: quello di locazione e il preliminare di vendita. Questo viene trascritto per un massimo di dieci anni, al termine dei quali, se l’affittuario decide di non finalizzare la trattativa e dunque di non versare il saldo per l’acquisto della casa, perde tutte le quote versate mensilmente fino a quel momento ma può proseguire il contratto di locazione.

Con il riscatto automatico, la casa diventa automaticamente di proprietà dell’affittuario una volta raggiunto il versamento di una certa quota. Invece, con la riserva di proprietà viene tutelato maggiormente il proprietario: la casa diventa a tutti gli effetti dell’affittuario solo quando è stata versata l’intera cifra concordata.

Quali sono i vantaggi dell’affitto con riscatto?

Per capire ancora meglio come funziona l’affitto con riscatto vediamo quali sono i vantaggi che un accordo di questo tipo comporta per l’affittuario e per il proprietario dell’appartamento.

Innanzitutto, un primo grande punto di forza di questa formula sta nel fatto che è applicabile per qualsiasi tipo di immobile, compresi quelli ancora in costruzione e comprese tipologie particolari come gli uffici, i capannoni, ma anche i terreni.

Per l’affittuario, l’affitto con riscatto:

• Rappresenta una valida alternativa nel caso in cui non possa accedere a un finanziamento bancario o non disponga della liquidità necessaria a finalizzare l’acquisto.
• Comporta la possibilità di dilazionare mese per mese il costo dell’appartamento senza dover sostenere il versamento dell’intera cifra tutto in una volta.
• Non comporta il pagamento dell’IMU, che rimane a carico del proprietario finché il contratto è in essere. L’imposta di registro, invece, è a carico dell’affittuario.
• Permette di rinviare di qualche anno gli altri costi da sostenere per la compravendita e il passaggio di proprietà.
• Lascia il tempo di valutare con calma se la casa, il quartiere e la città in cui si trova sono effettivamente consoni ai suoi gusti, ai suoi interessi e al suo stile di vita. Allo stesso tempo, permette di prendere in considerazione delle novità sopraggiunte all’improvviso, come un trasferimento per lavoro, un cambio di vita o, semplicemente, di residenza.

Invece, per il proprietario dell’immobile, l’affitto con riscatto:

• Consente di ottenere una rendita costante da un appartamento che finora non è riuscito a vendere. Oltretutto, i canoni mensili stabiliti in questi contratti solitamente sono più alti rispetto ai canoni previsti dai classici contratti di locazione.
• Facilita la vendita dell’appartamento.
• Consente di rimanere proprietario dell’immobile finché l’intera quota non è stata versata dall’affittuario.
• Per ricevere maggiori informazioni sulla formula di affitto con riscatto vi invitiamo a contattarci. Forniamo servizi di consulenza a chi fosse interessato a vendere o acquistare casa a Milano e, in particolare, siamo un punto di riferimento per il mercato immobiliare del quartiere Maggiolina.