Affittare casa a studenti universitari e fuorisede conviene ancora? Negli scorsi mesi se lo sono chiesti alcuni nostri clienti, che ci hanno contattato per un nostro parere. Cominciamo col dire che non esiste una risposta unica, valida in tutte le situazioni, ma che occorre valutare bene il da farsi a seconda delle circostanze e delle opportunità.

Certo, la possibilità di mettere a valore un appartamento di proprietà è allettante, ma con questo non stiamo dicendo che affittare agli studenti sia la migliore delle fonti di reddito possibili. Tutt’altro.

Non sono pochi i proprietari di casa che, dopo parecchi tentativi, hanno desistito ritenendo non conveniente questa opportunità. Così come non mancano le situazioni in cui l’usura dell’immobile, e quindi le spese che ne derivano, controbilanciano ampiamente il ritorno economico. Poi ci sono le situazioni (e, si badi bene, tutt’altro che situazioni limite) in cui lo stile di vita degli inquilini crea qualche disagio al resto dei condomini. Insomma, per non incorrere in cattive sorprese sono necessari parecchia cautela, qualche buon consiglio e la consapevolezza di non essere di fronte a una fonte inesauribile di guadagni facili.

Tuttavia, affittare agli studenti è una buona opportunità per creare valore da un immobile (di solito un appartamento) che per mille motivi non rientra nei nostri piani abitativi, o in quelli dei nostri famigliari. Anche per questo motivo, oggi proviamo a sintetizzare consigli e informazioni utili sull’argomento. Ma andiamo con ordine, partendo da una delle domande clou che ci vengono poste più spesso.

Affittare agli studenti conviene ancora?

L’affitto agli studenti fuorisede è una scelta che comporta vantaggi e svantaggi. Se guardiamo ai lati positivi, di sicuro il più evidente è la possibilità di scegliere il regime della cedolare secca al 10%, un’imposta sostitutiva più basa e quindi più conveniente per il proprietario di casa. C’è un ma. Il canone di affitto non può superare determinati limiti che sono stabiliti da associazioni di proprietari e inquilini. Tradotto: diventa meno conveniente  stabilire liberamente il canone di affitto, e questo può rappresentare un problema per molti proprietari.

A parte queste considerazioni preliminari, la scelta di affittare casa a studenti fuorisede è influenzata da un insieme più articolato di fattori. Vediamoli assieme.

Quali vantaggi per chi affitta casa a studenti?

Innanzitutto si può mettere a valore un immobile che altrimenti resterebbe vuoto e maggiormente soggetto all’usura del tempo. Questo è il primo, innegabile vantaggio dell’affittare casa a studenti universitari. Secondariamente, sono previsti degli importanti vantaggi fiscali per alcuni tipi di contratto. La scelta del cosiddetto regime della cedolare secca permette al proprietario di beneficiare di un’imposta sostitutiva agevolata che sostituisce l’Irpef (il cui valore, come sappiamo, va dal 23% al 43%).

Inoltre, chi sceglie il contratto con cedolare secca non deve pagare le addizionali Irpef regionali e comunali, le imposte di bollo e l’imposta di registro del contratto stesso. Pertanto, le spese per il mantenimento del contratto sono inferiori, e questo si traduce in un vantaggio economico per il proprietario.

L’imposta sostitutiva applicata ai contratti a canone concordato (che si applica anche ai contratti transitori e a quelli riservati agli studenti) è molto conveniente per chi affitta casa, poiché è pari al 10%, che diventa il 21% nel caso dei canoni stabiliti liberamente. Ecco perché in molti casi il regime della cedolare secca con canone libero diventa meno conveniente: perché di fatto l’imposta applicata è pari a più del doppio rispetto al canone concordato. Il quale – va detto – a volte può non risultare conveniente per il proprietario di casa, che si vede “costretto” ad affittare la proprietà a prezzi molto meno vantaggiosi e senza la possibilità di aumentare il canone per tutta la durata del contratto, anche a fini di aggiornamento Istat.

Come poter beneficiare della cedolare secca al 10%

Vantaggi importanti richiedono qualche obbligo. In particolare, i requisiti per poter applicare la cedolare secca al 10% sono due:

  • 1) l’immobile in questione deve appartenere alle categorie catastatali che vanno dalla A1 alla A11, con eccezione della A10
  • 2) l’imposta sostitutiva si applica solo a contratti a canone concordato, transitori o per studenti che siano stati sottoscritti in aree molto popolate, in piena crisi abitativa (mancano cioè soluzioni in grado di accogliere tutti) oppure colpite da calamità naturali.

Capiamo bene che l’imposta del 10% – che fa gola a molti – sia in realtà applicabile a un numero non così ampio di situazioni all’interno delle quali, per giunta, il proprietario non ha molto margine di manovra nella definizione del canone di affitto. Motivo, quest’ultimo, che potrebbe far desistere parecchi proprietari di casa dall’idea di affittare casa agli studenti, a fronte di un’aliquota del 21%.

Ci sono rischi nell’affittare un appartamento a studenti?

Cominciamo col dire che è sempre meglio essere seguiti da professionisti riconosciuti che possono aiutare i proprietari di casa a individuare inquilini corretti, rispettosi e degni di fiducia. Poi, si sa, le grandi incognite dell’affittare agli studenti universitari riguardano la parte amministrativa:

  • Come gestire eventuali ritardi nei pagamenti?
  • Come posso tutelare gli arredi di casa da danni e incuria?
  • Come posso tutelare il decoro e la tranquillità del condominio?

Sono le principali domande che chi ci segue ci pone. Di solito è buona norma inserire nel contratto di affitto tutte le clausole da rispettare, alle quali aggiungere un elenco completo degli arredi forniti, comprensivi di valore economico, e che si chiede (sempre per iscritto) che vengano restituiti integri al termine del contratto. Sempre nel contratto d’affitto è bene inserire una specifica clausola che vita il subaffitto

Si chiama contratto di locazione a uso transitorio. Per essere valido lo studente a cui è intestato deve essere residente in una provincia diversa, o comunque a non meno di 100 Km dal luogo in cui si trova l’immobile. Per contro, l’immobile si deve trovare in un Comune che è anche sede universitaria, corsi distaccati compresi.

Soddisfatte queste due caratteristiche, il contratto di affitto per studenti avrà una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi e dovrà essere redatto a partire da un modello di contratto come questo.

A quali detrazioni si ha diritto quando si affitta a studenti? In base alla Legge 431/1998  è prevista una detrazione Irpef del 50% a cui si aggiunge la detrazione ordinaria del 15% applicata al canone annuale. Ci sono naturalmente vantaggi anche per lo studente, che può recuperare il 19% dell’importo versato per pagare l’affitto, su una soglia massima di 2.633 Euro l’anno.

Affittare a studenti: i consigli per non sbagliare

Ci sono alcune regole da seguire quando ci si accinge ad affittare un appartamento a studenti fuorisede. Vediamole assieme:

  • Arredare ogni stanza in modo che sia autosufficiente, dotandola di tutto ciò che serve all’inquilino, a cominciare da letti, armadi, comodini, scrivanie.
  • Predisporre gli spazi comuni in modo da renderli più confortevoli possibile, senza ricorrere ad arredamenti di fortuna o “residui immobiliari” di altre abitazioni.
  • Massima attenzione agli elettrodomestici: meglio evitare guasti, bollette esplosive, costi inutili. O, peggio, danni al condominio.
  • Scegliere con grandissima attenzione gli inquilini e condividere con loro il regolamento condominiale, in modo da non incidere negativamente sulla tranquillità degli altri inquilini.

Come è facile capire, affittare casa a studenti fuorisede è una scelta richiede di dover ponderare diversi fattori per evitare passi falsi, perdite di tempo o anche che gli inquilini stessi si trovino male. Dopotutto, è nell’interesse del proprietario far sì che la loro permanenza nell’appartamento sia la più comoda possibile.