Come affittare una casa vacanze

Affittare la casa vacanze ai turisti rappresenta un’ottima fonte di reddito nonché un modo per coprire le spese relative alla gestione e manutenzione dell’appartamento, specie quando questo non può essere utilizzato dal legittimo proprietario.

Per un turista, prendere in affitto una casa vacanze invece di alloggiare in hotel può rappresentare una scelta più conveniente ma anche più pratica e comoda, soprattutto quando si viaggia con i bambini piccoli. Non a caso, quello degli affitti brevi a scopo turistico è diventato un vero e proprio fenomeno che nel nostro paese, ormai da diversi anni, ha conosciuto una notevole espansione. E non è escluso che l’esigenza di alloggiare in appartamento cresca ancora nei prossimi mesi, quando si ricomincerà a viaggiare e ci si sentirà più tranquilli nel non dover condividere gli spazi con altri ospiti.

Chiaramente, chi decide di affittare la propria casa vacanze deve sottostare ad alcune regole riguardanti la sicurezza degli affittuari (e quindi la manutenzione e la pulizia dell’alloggio) ma anche la normativa dedicata ai contratti di locazione a scopo turistico. Vediamo cosa prevede la legge a tal proposito.

Cosa fare per affittare una casa per le vacanze

Chi desidera affittare la propria casa vacanze ai turisti deve innanzitutto stabilire se destinare alla locazione l’intero appartamento o solo una parte. Su questo, la normativa non impone vincoli e il proprietario è libero di decidere. Il contratto di affitto sarà quindi valido a tutti gli effetti in entrambi i casi.

La cosa fondamentale, che il proprietario è tenuto a rispettare, è che l’appartamento sia perfettamente a norma (sia a livello di strutture che di impianti che di certificazioni). Come richiesto anche nel caso delle locazioni classiche, il proprietario dell’immobile deve quindi disporre di tutta la documentazione necessaria prevista dalla legge.

Per ulteriori informazioni, rimandiamo alla lettura della nostra guida completa sugli affitti brevi e ai consigli per trasformare la propria casa in un Bed and Breakfast.

Essere presenti online

Il modo più semplice per affittare la casa vacanze in autonomia è presidiare i numerosi portali online dedicati a servizi turistici e affitti brevi.

Siti come Booking.com e Airbnb permettono di fornire descrizioni dettagliate del proprio appartamento, di caricare numerose immagini, di interagire direttamente con gli interessati e di organizzare il calendario delle prenotazioni in modo che non si verifichino sovrapposizioni tra gli ospiti.

A questo proposito, vi suggeriamo di seguire le nostre linee guida per la stesura dell’annuncio promozionale della vostra casa vacanze. Inoltre, vi consigliamo di scrivere l’annuncio in lingua inglese, per renderlo più accessibile anche ai turisti stranieri.

I portali dedicati agli affitti turistici sono tanti e variano a seconda della tipologia di appartamento offerta: alcuni, ad esempio, sono esclusivamente dedicati alla locazione di immobili di lusso. In generale, l’utilizzo di queste piattaforme è alla portata di tutti; nel caso in cui, però, il proprietario preferisca non occuparsene di persona potrà chiedere il supporto di un agente immobiliare competente che sappia gestire le prenotazioni tramite questo tipo di software.

Infine, ricordiamo che essere presenti sui siti web dedicati alle locazioni turistiche comporta il pagamento di una percentuale sulle prenotazioni che viene versata direttamente dal proprietario dell’immobile. Per saperne di più, vi consigliamo di dare un’occhiata alla nostra guida su come affittare la propria casa con Airbnb.

La preparazione del contratto

Anche le locazioni a scopo turistico necessitano della stipula di un contratto. In particolare, a definirne i termini è l’articolo n. 1571 del Codice Civile, il quale prevede che, per questo tipo di locazione, il proprietario dell’alloggio, se affitta da privato, non è tenuto ad aprire la partita IVA. Discorso diverso va fatto per chi loca un immobile a nome di un’impresa.

Nel contratto vanno indicati i dati anagrafici del proprietario e dell’inquilino, i dati relativi all’appartamento in oggetto (numero di camere, superficie, indirizzo, ecc.), il canone stabilito per l’affitto, le eventuali spese (ad esempio quelle relative alla pulizia o alle utenze), se è previsto un deposito cauzionale da versare e i termini per la riconsegna della casa vacanze da parte dell’inquilino.

La registrazione del contratto

Quando si decide di affittare la casa vacanze occorre registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate solo se la permanenza ha una durata inferiore ai 30 giorni. Lo stesso vale anche nel caso in cui non si affitta l’intero appartamento ma solo una stanza.

Invece, qualora la locazione superi i 30 giorni, occorre registrare il contratto e, in questo caso, proprietario dell’appartamento e affittuario devono dividersi i costi delle imposte di registrazione.

Inoltre, qualsiasi sia la durata della permanenza dell’inquilino presso la casa vacanze, il proprietario è obbligato a comunicare alla Polizia di Stato le generalità dei suoi ospiti con tempistiche stabilite, compilando le cosiddette “schedine” presenti sulla piattaforma online adibita a tale scopo dalle autorità. Per accedere alla piattaforma, il proprietario di casa deve essere in possesso delle apposite credenziali d’accesso. Questo è stato stabilito dal decreto sicurezza entrato in vigore nel 2019.

Ricordiamo che la registrazione del contratto di locazione, e il pagamento delle relative imposte, può essere effettuata anche online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate, o altrimenti tramite l’intermediazione del proprio agente immobiliare di fiducia.

La dichiarazione dei redditi percepiti dall’affitto della casa vacanze

Come vengono dichiarati i redditi percepiti dall’affitto della propria casa delle vacanze? La risposta a questa domanda dipende da diversi fattori, quali la durata della locazione e se il proprietario affitta da privato o come azienda. Sulla base di queste informazioni distinguiamo tre diversi trattamenti fiscali.
Nel primo caso, si considera la locazione turistica come “saltuaria”, con una permanenza dell’affittuario che non supera i 30 giorni, che quindi non prevede l’obbligo di registrazione e neanche servizi aggiuntivi quali, ad esempio la colazione. In questo caso, la tassazione segue quella dei redditi fondiari e il reddito percepito corrisponde al canone di locazione ridotto del 5%.
Il secondo caso è quello della locazione strutturata ma non abituale, dove il reddito percepito dall’affitto della casa vacanze rientra in dichiarazione tra i redditi diversi ed è sottoposto a una tassazione Irpef che va dal 23% al 43%.
Infine, nel caso in cui il proprietario sia un’impresa, il reddito andrà incontro alle aliquote INPS, IRES, ecc. e, nel contratto, si può optare per il regime di cedolare secca.

TARI e TASI

Nel calcolare il canone di locazione da proporre agli ospiti della propria casa vacanze, il proprietario dell’alloggio terrà sicuramente in considerazione nella cifra anche le spese relative al condominio, alle utenze o all’abbonamento internet. Ma a chi spetta il pagamento di tasse quali la TARI, cioè la tassa rifiuti, e la TASI, ossia la tassa sui servizi indivisibili prevista dai comuni?
Nel caso di appartamenti affittati ai turisti (quindi a persone non residenti nel comune in cui si trova l’alloggio) per periodi inferiori a un anno, la TARI, in generale, spetta al proprietario della casa vacanze. Oltre l’anno, invece, la tassa sui rifiuti spetta all’inquilino, anche se non residente.
Per quanto riguarda il versamento della TASI, questo spetta al proprietario della casa vacanze nel caso di locazioni della durata inferiore ai sei mesi. Nel caso di affitti più duraturi, però, la tassa va suddivisa tra il proprietario e l’inquilino dell’appartamento.