Un numero crescente di proprietari di casa guarda con molto interesse al al mercato degli affitti brevi. Dopotutto, l’occasione è ghiotta: al di là delle circostanze non proprio favorevoli, il mercato è molto attivo. In questi ultimi anni è cresciuto in percentuali da record, mentre i turisti apprezzano moltissimo viaggi e vacanze “mordi e fuggi”. Pochi giorni per rigenerarsi e poi via, si torna alla vita di ogni giorno!

In tutto questo, accanto al solito intramontabile trend dell’acquisto di case da adibire a Bed & Breakfast, nelle città dinamiche e sempre in movimento, come Milano ad esempio, si è affermata una nuova tendenza: l’acquisto di case e appartamenti da affittare tramite Airbnb, segno che gli investimenti in immobili non perdono terreno e, anzi, si adeguano alla continua evoluzione di un mercato veloce e competitivo.

Tornando all’argomento di oggi, come si fa ad affittare un appartamento con Airbnb? Lo vediamo assieme nella guida che abbiamo preparato per i nostri lettori e clienti. Anzi, partiamo proprio dalle domande che ci ponete più spesso.

Per chi non sapesse cos’è Airbnb è un sito Web che permette ai proprietari di affittare stanze, appartamenti o immobili a chi sta cercando un alloggio per brevi periodi, secondo la formula del contratto di locazione breve.

Conviene affittare con Airbnb?

La promessa di Airbnb è chiara. Rendere più semplice e sicuro ospitare persone che viaggiano: questo, almeno, è il motivo principale per cui il colosso del Web è nato. Solo nel tempo, infatti, e per certi versi inaspettatamente, è diventato uno dei principali mediatori tra domanda e offerta di soluzioni turistiche di breve e brevissima durata.

Torniamo alla domande. Mettere in affitto su Airbnb che vantaggi comporta? Diciamo innanzitutto che si tratta di una soluzione che va valutata con molta attenzione, meglio se con l’aiuto di qualcuno che possa consigliare e fornire un supporto qualificato. Di solito, infatti, il rendimento medio di un appartamento in affitto oscilla tra il 2% e il 4% annuo, che non è propriamente una cifra pazzesca. Eppure ci sono delle situazioni – e non sono poche – in cui le rendite da affitti brevi possono configurarsi come un ottimo strumento per finanziare una parte dell’acquisto di un immobile.

Un elemento per capire se conviene affittare una casa tramite Airbnb è il seguente: valutare le spese a cui si va incontro. Eccole:

 

  • Documenti necessari per l’acquisto dell’immobile, notaio e consulenti compresi.
  • L’agenzia immobiliare, che chiede una percentuale variabile sul valore dell’immobile.
  • Le tasse connesse al possesso dell’immobile.
  • Le spese per il mutuo (posto che c’è una fetta consistente di clienti che preferisce comprare casa senza chiedere il mutuo alla propria banca).
  • Le spese di condominio e altre spese accessorie.
  • Il costo dell’arredamento e della manutenzione dell’appartamento.
  • Le commissioni chieste da Airbnb per la gestione delle prenotazioni online.
  • Le tasse sulle entrate generate da Airbnb (21 o 23%, a seconda dei casi).

Una volta messi letteralmente in colonna tutti questi elementi, è possibile farsi un’idea precisa delle spese complessive e del livello di redditività necessario per coprirle le spese e trasformare un appartamento in una rendita passiva conveniente o meno.

In molte città italiane, specie quelle con un solido background universitario, affittare con Airbnb conviene molto. Logicamente è sbagliato dire che “conviene sempre”, per cui prima di fare salti nel vuoto è bene fare due conti e farsi aiutare da chi affronta questi temi ogni giorno, da anni.

Come iniziare ad affittare con Airbnb?

Prima di affittare stanze o appartamenti con Airbnb è bene conoscere le normative della propria città, che regolano l’affitto per brevi periodi, e aver letto la sezione Ospitare responsabilmente dello stesso Airbnb. Quest’ultimo è un documento molto utile perché ci mette in condizione di avere una panoramica completa sulle regole – anche quelle dettate dal buon senso – da seguire se si vuole rispettare una serie di standard di ospitalità e accogliere gli ospiti in modo degno.

Una volta completata l’iscrizione al portale Airbnb, è possibile pubblicare il primo annuncio, che conterrà i seguenti elementi:

  • Caratteristiche generali dell’immobile affittato
  • Servizi e risorse dedicate agli ospiti
  • Posizione geografica
  • Check-in
  • Descrizione delle stanze e degli eventuali spazi, comuni e non
  • Immagini (è consigliabile affidarsi a un fotografo professionista)
  • Prezzi, condizioni particolari e altri costi o addebiti
  • Scontistica dedicata
  • Disponibilità e stato dell’annuncio
  • Preferenze per le prenotazioni e altre impostazioni

Quali sono i consigli per creare un buon annuncio su Airbnb?

Uno degli elementi che più di tutti mette in difficoltà chi vuole affittare casa con Airbnb è la scrittura dell’annuncio con il quale promuovere la stanza o l’appartamento. Ecco alcuni suggerimenti per renderlo più accattivante.

  • Compilare le sezioni dell’annuncio. Più informazioni ci sono, più i potenziali ospiti sapranno se la soluzione proposta fa per loro oppure no.
  • È bene mantenere sempre aggiornato l’annuncio, offrire più dettagli e descrivere lo spazio messo in affitto in modo chiaro e completo.
  • È importante caricare foto di qualità, meglio se realizzate da un fotografo professionista che sappia valorizzare gli interni.
  • È molto importante descrivere il tipo di cliente per cui la stanza o l’appartamento rappresenta una scelta ideale. Creare aspettative, dopotutto, è uno degli obiettivi di un buon marketing.
  • Utilizzare le recensioni ricevute per migliorare il proprio servizio.
  • Rendere quanto più semplice possibili prenotazione (anche last minute), check-in.
  • Garantire all’ospite un’assistenza di livello superiore, offrendogli prezzi competitivi.

Come vengono gestiti i pagamenti su Airbnb?

Pubblicare un annuncio su Airbnb è gratuito, mentre il servizio offerto dal sito Web è a pagamento. Cosa vuol dire? Che quando il cliente sceglie un appartamento o una stanza paga la prenotazione tramite carta di credito o PayPal.

A quel punto, Airbnb trattiene l’importo fino al giorno successivo a quello dell’arrivo del cliente presso la struttura, ossia il momento del check-in. Solo in seguito la cifra viene trasferita al proprietario di casa, salvo trattenere una percentuale sul prezzo pattuito, che serve appunto a riconoscere ad Airbnb il valore del servizio offerto.

C’è un deposito cauzionale da versare?

Di solito, al momento di affittare una stanza o un alloggio, il proprietario chiede un deposito cauzionale a copertura di eventuali danni. La cifra viene trattenuta per tutto il periodo della locazione, poi viene restituita interamente, a meno che non si riscontrino danni o manomissioni alle forniture dell’alloggio.

Nel caso di Airbnb, invece, il deposito non viene versato dal cliente in anticipo, ma entro i 14 giorni successivi alla locazione (cioè dopo il check-out), e solo nel caso in cui il proprietario abbia riscontrato dei danni verificali e comprovati. In questo caso il proprietario potrà chiedere il rimborso dei danni subiti direttamente ad Airbnb. Naturalmente sarà necessario allegare foto del danno patito, fatture delle riparazioni e tutto quanto possa contribuire a fornire tutte le informazioni necessarie al portale Web.

Di chi è la responsabilità in caso di danni?

Se il cliente subisce un danno durante il suo soggiorno, il locatore è responsabile se il danno dipende dall’eventuale cattivo stato dell’immobile. Noi consigliamo di stipulare un’apposita assicurazione, così da stare tranquilli anche in tutti i casi “border line”, che potrebbero dare adito a controversie.

Una di queste è prevista dallo stesso Airbnb, che libera così il proprietario da ogni responsabilità e copre danni fino a 813.299,27 euro, sempre in relazione a danni subiti dagli ospiti o provocati dagli ospiti all’alloggio a causa di un loro comportamento non consono o negligente.

Bisogna registrare i contratti di locazione?

Per Legge bisogna registrare solo i contratti di durata superiore ai 30 giorni. Motivo per cui, i contratti di locazione breve sono esentati. Semmai, l’obbligo riguarda Airbnb, tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati delle locazioni brevi entro il 30 giugno dell’anno succesivo. In particolare vengono segnalati:

  • Nome, cognome e codice fiscale del cliente che prende in affitto una stanza o un appartamento.
  • Durata della locazione e costo.
  • Indirizzo dell’alloggio.

Airbnb non è ritenuto responsabile nel caso di dati non corretti, inesatti o falsi. Semmai questa responsabilità spetta al proprietario. Nel caso di recesso anticipato non è necessario trasmettere alcun dato.

Quali sono gli obblighi e adempimenti fiscali?

I proprietari di immobili che optano per la locazione breve tramite Airbnb possono scegliere tra il regime della cedolare secca e quello ordinario Irpef. Nel primo caso, il compenso la tassazione si compone di un’imposta sostitutiva del 21% che non fa cumulo con l’Irpef derivante da altri redditi. Nel secondo caso, le locazioni si sommano agli altri redditi Irpef e sono soggette a un’imposta Irpef minima del 23%.

La vostra esperienza con Airbnb

Avete intenzione di saperne di più sulle locazioni brevi e su Airbnb in particolare? Avete uno o più appartamenti in affitto su Airbnb e volete sapere come metterli a valore, promuoverli in modo ottimale e aumentarne la redditività? Oppure, volete raccontarci la vostra esperienza con Airbnb? Come sempre siamo a disposizione per ascoltarvi econsigliarvi per il meglio.