Come affittare casa da proprietario

Sono diverse le situazioni in cui ci si trova a dover affittare un appartamento di proprietà: ad esempio, nel caso di un’eredità, di un trasferimento improvviso per lavoro o, ancora, se si possiede un capitale da investire e si decide di acquistare un immobile da mettere in locazione.

In tutti questi casi è utile sapere come affittare casa, ossia quali norme regolano il contratto di locazione, quali sono i doveri del proprietario e come scegliere l’inquilino più adatto. Fermo restando che avere un immobile in affitto oggi è particolarmente vantaggioso, in quanto equivale a godere di una rendita importante e costante nel tempo. Ed è quindi giusto che tale pratica venga gestita nel modo più corretto possibile.

Consigli per affittare la propria casa

Nel caso in cui abbiate deciso di proporre in affitto la vostra casa, qui di seguito trovate le nostre indicazioni sui primi passi da compiere per gestire e concludere la pratica al meglio, senza errori e nel modo più conveniente e trasparente possibile sia per voi e sia per i vostri futuri inquilini.

L’agenzia giusta

Come per la stipula di una compravendita, anche nel caso di un contratto di locazione è bene farsi seguire da un professionista esperto e competente.

Scegliere l’agente immobiliare giusto significa poter contare su un consulente in grado di seguire tutte le pratiche legali e burocratiche relative alla firma del contratto. Non solo: alla luce della sua conoscenza del mercato, l’agente immobiliare potrà consigliare i proprietari circa un adeguato canone di locazione da applicare e informarli sulle varie incombenze da affrontare prima di affittare casa.

Ancora, un altro dei compiti fondamentali dell’agenzia è la selezione degli inquilini, che verranno scelti con cura e attenzione in base alle esigenze specifiche e ai requisiti richiesti dai proprietari dell’appartamento. Se necessario o se richiesto, durante il periodo della locazione l’agente immobiliare potrà fare anche da tramite tra gli inquilini e i proprietari quando si presenterà una questione relativa alla casa da risolvere. Un’intermediazione che di solito si rivela piuttosto comoda quando, ad esempio, il proprietario abita in una città diversa da quella in cui si trova l’appartamento in affitto.

Quando una delle parti vorrà porre fine alla locazione, il consulente immobiliare potrà fornire informazioni e supporto anche per la gestione della disdetta del contratto.

Il tipo di tassazione

L’agente immobiliare saprà consigliare i suoi clienti a proposito del regime di tassazione da applicare al canone di locazione per ottenere maggiori vantaggi.

La scelta sulla tassazione ricade tra l’Irpef e la cedolare secca.

Nel primo caso, il canone dell’affitto si somma agli altri redditi e, sul totale di questi, viene applicata l’aliquota Irpef. Un sistema di tassazione che si rivela poco conveniente nel caso di aliquote Irpef molto elevate.

La cedolare secca, invece, si rivela più vantaggiosa. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e prevede un importo del 21% o del 10%, a seconda che si tratti di un contratto a canone libero o a canone concordato. Applicando la cedolare secca, il proprietario non può chiedere l’aumento o l’aggiornamento del canone di locazione fino al termine del contratto.

La registrazione del contratto

Tra le indicazioni più importanti su come affittare casa vi è la registrazione del contratto di locazione, così come previsto dalla legge di Stabilità introdotta nel 2016. Secondo la legge, il proprietario dell’immobile deve registrare il contratto d’affitto all’Agenzia delle Entrate (recandosi presso una delle sedi oppure seguendo la procedura online) entro e non oltre i 30 giorni dalla firma.

I documenti da presentare per la registrazione sono: il contratto d’affitto firmato sia dal proprietario e sia dall’inquilino, il modello 69, la ricevuta del pagamento dell’imposta di registro e le marche da bollo.

A registrazione avvenuta, il proprietario dovrà darne comunicazione all’inquilino entro ulteriori 60 giorni, tramite PEC o raccomandata.

Le condizioni dell’immobile

Un immobile in ottime condizioni, ristrutturato, realizzato con impianti a norma e che non comporta consumi elevati è decisamente più appetibile di un immobile vecchio e trascurato. Dunque, per ottenere una valutazione soddisfacente dell’appartamento e poter proporre un canone di locazione decisamente interessante occorre innanzitutto che l’immobile, oltre a essere abitabile, rispetti gli standard di igiene e sicurezza previsti dalle normative vigenti. E questo non solo affinché risulti attrattivo ma anche per tutelare l’inquilino che vi andrà ad abitare.

Oltre a presentare impianti a norma, gli elettrodomestici devono funzionare e l’appartamento deve essere consegnato pulito e con le pareti imbiancate. Infine, non deve in alcun modo risultare pignorato o ipotecato.

Chi è interessato a sapere come affittare casa dovrà occuparsi anche della certificazione energetica dell’immobile, documento obbligatorio che deve essere rilasciato da un professionista, un ente o un’agenzia qualificata. Più la classe energetica dell’immobile sarà alta e più bassi saranno i consumi e, di conseguenza, l’appartamento potrà essere messo in affitto con una richiesta di canone più elevato.

Gli inquilini

Dopo aver stabilito il tipo di contratto, il canone di locazione da proporre ed essersi accertati che le condizioni dell’immobile siano ottimali, non resta che individuare gli inquilini giusti che lo abiteranno.

Nel caso in cui ci sia affidati a un’agenzia per la gestione della pratica, sarà l’agenzia stessa a selezionare l’inquilino più adatto alle esigenze dei proprietari. Di norma, dopo aver mostrato un appartamento, o in alcuni casi anche prima di farlo visionare, l’agenzia prende informazioni precise circa la situazione lavorativa del potenziale inquilino e delle altre persone che condivideranno con lui l’appartamento. Solitamente, al candidato viene richiesto di presentare una busta paga o l’ultima dichiarazione dei redditi per verificare che sia in grado di sostenere le spese previste dal canone. L’agente immobiliare si informerà anche sulle principali abitudini della persona, sul suo lavoro e sulla sua famiglia, sulle sue precedenti esperienze di locazione e sull’utilizzo che prevede di fare dell’appartamento. Il tutto, per riuscire a individuare il profilo più affidabile e in linea con le richieste avanzate dal proprietario.

Se i requisiti saranno pienamente soddisfatti ci si accorderà sulla firma del contratto e sulle mensilità e la caparra da versare come deposito cauzionale.

Nel caso in cui si decida di affittare l’appartamento a degli studenti, le garanzie dovranno chiaramente essere fornite dai genitori degli interessati.