Comprare casa spesso implica imbattersi in alcune sfide non banali, come ottenere il mutuo dalla banca ma soprattutto reperire la liquidità utile a sostenere l’acconto iniziale.
Oltretutto la Banca di solito finanzia al massimo l’80% del prezzo dell’immobile, fatta eccezione per i contraenti che sono in grado di offrire ulteriori garanzie a integrare l’ipoteca sulla casa. Tuttavia spesso si tende a sottovalutare l’opportunità di comprare casa senza mutuo, avvalendosi di una serie di soluzioni alternative contemplate dallo stesso codice civile, ma poco conosciute.
Partiamo dall’inizio. È possibile infatti avvalersi della vendita con riserva di proprietà o della vendita soggetta a condizione risolutiva , solo per citare solo alcuni esempi. Esiste poi il rent to buy, contratto specificatamente concepito per chi momentanamente non dispone di liquidità, e ancora il leasing immobiliare abitativo, un’alternativa piuttosto vantaggiosa per chi desidera acquistare un immobile senza dover chiedere un mutuo alla banca. Ecco dunque una guida dedicata a come comprare casa senza mutuo senza scorciatoie pericolose, semplicemente avvalendosi di quanto previsto dalla legge.
Comprare casa: alcune alternative al mutuo immobiliare
Se il desiderio di acquistare casa rischia di essere accantonato per mancanza di liquidità, perdere la speranza non è una soluzione. Grazie alla Legge di Stabilità del 2016 è stato introdotto il leasing immobiliare abitativo, formula che generalmente è sempre stata impiegata nell’acquisto di autovetture o comunque mezzi di trasporto. In questo caso è la banca o l’ente creditore ad acquistare l’immobile per conto del privato, mettendola a disposizione dello stesso previa pagamento di un canone mensile di norma superiore rispetto ad un canone d’affitto, il tutto per un periodo di tempo preventivamente concordato, al termine del quale c’è da corrispondere una maxi-rata finale.
Si tratta di un vero e proprio contratto di locazione della durata minima di 8 anni che si differenzia da quest’ultimo poiché alla scadenza di tale termine il fruitore ha la facoltà di recedere il contratto così come rinnovare il leasing o ancora procedere all’acquisto dell’immobile, riscattando la componente residua del suo valore e scontando quanto già liquidato. Qualora poi sorgano eventuali difficoltà legate al pagamento delle rate, è possibile sospendere il pagamento per un massimo di 12 mesi. Nel caso in cui tale situazione si riveli definitiva, l’immobile viene venduto e il fruitore ha comunque diritto a ricevere quanto di propria competenza, al netto dei canoni scaduti e insoluti o di eventuali spese burocratiche legate alla vendita dell’immobile stesso. Un’operazione tutto sommato appetibile, specie per quegli under 35 che dispongono di un reddito annuo inferiore ai 55mila euro, questo poiché qualora l’immobile sia destinato a rappresentare l’abitazione principale, possono fruire della detrazione sulle spese sostenute per i canoni, pari al 19% fino al tetto massimo di 8mila euro, la stessa applicata fino a 20mila euro anche sull’importo pagato, prevista sui costi relativi al riscatto finale dell’immobile. Il leasing immobiliare presenta dunque il vantaggio di poter acquistare casa senza mutuo, finanziando comunque il 100% del valore dell’immobile senza dover incorrere in spese di istruttoria e notarili, salvo qualora si desideri riscattarlo, permettendo la sospensione delle rate in caso di necessità e contemplando le detrazioni fiscali. Di contro prevede il pagamento di un canone iniziale mai inferiore al 15% del valore dell’immobile e la maxi-rata finale, riducendo altresì la durata che, a differenza del mutuo, non può superare i 20 anni.
In alternativa, per acquistare casa senza mutuo è possibile ricorrere al rent to buy, formula simile a un contratto di locazione che tuttavia permette il futuro acquisto dell’immobile.
Nel caso del rent to buy il canone mensile previsto è generalmente più elevato rispetto a quello di una normale locazione, questo poiché parte dello stesso, va a costituire una sorta di deposito utile per la compravendita finale. Alla scadenza di tale formula contrattuale, il contraente avrà dunque l’opportunità di scegliere se riscattare l’immobile o di non procedere all’acquisto: una soluzione sempre più apprezzata e adatta a tutti coloro che pur vivendo in affitto, vorrebbero acquistare casa ma di fatto non hanno possibilità di concedersi un mutuo. Tra i vantaggi del rent to buy l’aspetto maggiormente positivo coinvolge le spese: l’IMU, fino al momento del riscatto è sempre a carico del proprietario, e tale formula consente al contempo di posticipare l’atto notarile e relative spese annesse. Di contro i rischi sono comunque sulle spalle del proprietario che, qualora il conduttore non acquisti l’immobile, detiene il rischio di ritrovarsi lo stesso occupato da un conduttore inadempiente unitamente alla necessità di far fronte a tutti i provvedimenti giudiziari del caso.
Vendita con riserva di proprietà
Ulteriore alternativa per comprare casa senza mutuo, è rappresentata dal contratto di vendita con riserva di proprietà: in questo caso il venditore concede all’acquirente l’opportunità di pagare l’immobile attraverso rate mensili calibrate in funzione del prezzo di vendita e ripartite su di un arco temporale concordato, accompagnate tuttavia da un tasso di interesse consono e adeguato. L’acquirente può dunque fruire dell’immobile, prendendone possesso già dopo aver liquidato la prima rata prevista, utilizzandolo in funzione delle proprie esigenze. La suddetta proprietà viene tuttavia definitivamente trasferita dal venditore all’acquirente, solo dopo aver saldato l’ultima rata prevista e corrisposto dunque l’intero valore dell’immobile, comprensivo dei relativi interessi: in caso di insolvenza, anche di un solo pagamento, il contratto perde automaticamente validità e il venditore non necessità di reclamare la titolarità dell’abitazione, poiché a tutti gli effetti di sua proprietà. L’acquirente dunque, disponendo di un immobile in “usufrutto” è tenuto a rispettarne la natura, senza apportare modifiche strutturali di alcun genere e a farsi carico di eventuali spese di manutenzione ordinaria. Al proprietario spettano le spese condominiali così come tutti i costi legati alla manutenzione straordinaria dell’immobile. Egli detiene dunque il vantaggio di percepire un reddito fisso e costante unitamente alla sicurezza, in caso di morosità, di ottenere la risoluzione del contratto. Altri vantaggi? Non c’è bisogno di un capitale iniziale, si può fruire dell’immobile pur non essendone proprietario e si può utilizzarlo liberamente senza il rischio di incorrere in pignoramenti o procedimenti giudiziari da parte di eventuali creditori.
Vendita con condizione risolutiva
Le dinamiche della vendita con riserva di proprietà tendono a comportare svantaggi difficilmente ovviabili. Primo tra tutti che gli eventuali debiti a carico del venditore ricadono inevitabilmente sul potenziale acquirente: il trasferimento effettivo della proprietà avviene solo dopo aver liquidato l’ultima rata e, fino a quel momento, eventuali creditori del venditore hanno comunque la facoltà di pignorare l’immobile. Tale scenario finirebbe per compromettere l’investimento effettuato dal compratore, il quale non avrebbe alcuna opportunità di tutelarsi in virtù di un contratto antecedente al provvedimento stesso.
Altra problematica: il venditore non ha possibilità di ottenere una liquidità immediata. Un fattore, questo, da non sottovalutare se si pensa che generalmente chi vende un immobile agisce con l’intento di investire in un altro bene della medesima tipologia, o comunque di godere il prima possibile della liquidità così ottenuta.
Proprio per questo motivo, la possibilità di ricevere pagamenti dilazionati in un tempo piuttosto ampio tende a spaventare molti potenziali venditori, che preferiscono chiedere un aiuto a una della molte società di leasing specializzate. Queste procedono con l’acquisto dell’immobile dal venditore, concedendolo solo successivamente in locazione finanziaria allo stesso acquirente.
Alternativa alla vendita con riserva di proprietà è tuttavia la cosiddetta vendita con condizione risolutiva che, a differenza della soluzione precedente, comporta il trasferimento della proprietà a partire dall’atto della firma del contratto di vendita. Di solito, il rogito contiene una clausola che stabilisce che, in caso di insolvenza di una o più rate tra quelle pattuite, il contratto perde immediatamente efficacia rendendo nuovamente l’immobile di proprietà del venditore. Questo fa si che, sebbene l’immobile risulti trasferito, in caso di inadempienza da parte dell’acquirente, il venditore ne risulti comunque tutelato e privato del rischio di vedere perso il capitale.
Consigli per vendere bene la propria casa
Interessanti le statistiche riguardanti chi sceglie di vendere casa da privati indicate da Il Sole24ore: che si scelga di effettuare le trattative in autonomia o piuttosto di rivolgersi a un’agenzia immobiliare, in linea generale le tempistiche medie per vendere un immobile si aggirano intorno agli 8,7 mesi. Fanno eccezione i principali centri nazionali quali Roma, Firenze e Milano, dove il mercato è più veloce.
Il periodo è favorevole: nel primo trimestre del 2016 i dati Istat, hanno visto una crescita del 17,9% dei rogiti notarili rispetto allo stesso periodo del 2015.
Cosa fare, quindi, se si vuole vendere bene una casa? Prima di tutto valutare di ristrutturarla prima di metterla sul mercato, così da renderlo più appetibile e spuntare prezzi migliori.
Che si tratti dunque di sostituire gli infissi, introdurre una nuova pavimentazione, ridurre al minimo i segni di usura, fare la manutenzione agli impianti presenti, è sempre opportuno correggere dove necessario, rendendo l’immobile quanto più “neutro” possibile al fine di incrementare le opportunità di assecondare più facilmente i gusti di un ampio numero di potenziali acquirenti. Prima di intraprendere il processo di vendita, è necessario poi raccogliere tutta la documentazione relativa all’immobile, indispensabili sia in sede di trattativa che per stabilirne il prezzo congruo: dall’atto di provenienza alla visura catastale fino ad arrivare alla certificazione energetica, senza tralasciare un’eventuale ipoteca o contratto di locazione in essere, ogni incartamento risulta utile al fine di offrire al potenziale acquirente tutte le garanzie del caso.
Anche decidere a chi affidarsi gioca un ruolo fondamentale al fine di vendere bene la propria casa: il dubbio tuttavia appare sempre lo stesso: tentare di intraprendere una trattativa tra privati o ricorrere piuttosto all’aiuto di un’agenzia immobiliare o di un mediatore? Appare tuttavia poco ragionevole fornire un suggerimento vincolante poiché tutto dipende non solo dal tempo a disposizione ma anche dalla stessa propensione del venditore a gestire efficacemente la trattativa stessa. Certo, affidarsi a un agente immobiliare è una spesa supplementare, ma quali vantaggi si possono ottenere in cambio? Competenza, servizi aggiuntivi quali la preparazione dell’immobile e la pubblicazione degli annunci su portali di rilievo, gestione completa dell’intero iter burocratico sono solo alcuni degli esempi che vi faranno risparmiare una quantità enorme di tempo ed energie.
L’agente immobiliare, inoltre, si premura di selezionare accuratamente i potenziali acquirenti più adatti, di determinare un prezzo adeguato, di organizzare gli appuntamenti in loco, gestendo quanto necessario dalla proposta d’acquisto fino ad arrivare al rogito.
Qualora si scelga di intraprendere tale strada è sempre e comunque opportuno verificare che l’agente immobiliare scelto, risulti iscritto a una delle più comuni associazioni di categoria presenti sul territorio nazionale quali Fiaip, Fimaa o Anama: un ulteriore accredito in grado di avvalorarne la sicurezza, la professionalità e la competenza.
Anche valutare correttamente l’immobile rappresenta un fattore a dir poco determinante: qualora ad esempio si desideri una valutazione esterna caratterizzata da una cifra chiara e dettagliata, è possibile ricorrere all’intervento di un valutatore professionista in grado di stilare una vera e propria perizia dell’immobile. Il costo di tale operazione si aggira generalmente sull’ordine delle centinaia di euro ma consente altresì di beneficiare di un documento che oltre a indicare il prezzo di mercato, pone un’efficace sintesi delle condizioni dell’immobile e del relativo stato di conservazione contemplando anche la componente impiantistica. Al contrario le agenzie immobiliari generalmente offrono una semplice valutazione di base, anche se di fatto, pur procedendo da soli, determinare un prezzo corretto non appare poi così infattibile: esistono infatti numerosi portali web in grado di evidenziare la quotazione media al metro quadro in funzione del quartiere ove è posto l’immobile che, a fronte di una verifica relativa agli annunci che propongono case simili per caratteristiche, rendono molto più semplice quantificare il valore del proprio immobile in maniera pressoché oggettiva.
Tuttavia è necessario in ogni caso essere pronti a dover affrontare una trattativa, cercando sempre di trovare un punto di incontro col potenziale acquirente onde evitare di allungare eccessivamente i tempi di attesa. In media ad oggi si stima che per concludere una trattativa, sia necessario scontare il prezzo di partenza almeno del 10-15%.
In ultimo, ma non certo per importanza, occorre porre l’immobile che si intende vendere in vetrina, questo poiché chi è orientato all’acquisto desidera valutare con anticipo attraverso relative foto, le reali condizioni dell’abitazione.
Viene da sé che, attraverso gli annunci resi pubblici sui principali portali immobiliari a disposizione, occorrerà essere quanto più esaustivi possibili, inserendo immagini e informazioni esaurienti. E sono proprio le foto a fare la differenza: meglio dunque fotografare ogni ambiente nelle ore diurne in cui la luce ne valorizzi gli spazi, ordinare ogni stanza in maniera neutra privandola di oggetti personali in modo da riprodurre una sorta di effetto catalogo. Da non sottovalutare anche la soluzione alternativa costituita da video che offrano una visione dell’immobile a 360 gradi.Solo in questo modo sarà possibile catturare l’attenzione del potenziale acquirente, incrementando esponenzialmente le opportunità di successo della trattativa.