Quando si parla di mutuo istintivamente la mente corre alla seguente immagine: giovane coppia alle prese con l’acquisto della prima casa che chiede informazioni alla propria banca per poter accedere al mutuo. In effetti questa rappresenta una situazione tipo piuttosto frequente che ogni anno coinvolge centinaia di migliaia di persone.

Non è però l’unico scenario possibile. Soprattutto perché, come ben sappiamo, una volta ottenuto il mutuo dal proprio istituto di credito e acquistata la casa inizia la parte più interessante, se così possiamo dire: destreggiarsi tra le detrazioni fiscali applicabili alle diverse situazioni.

Questa guida alle principali detrazioni dei mutui serve proprio a questo: a fornire le principali informazioni sulle detrazioni fiscali applicabili ai mutui, a uso e consumo di chi ha acquistato casa, o intende acquistarla, e vuole capire meglio a quali vantaggi ha diritto.

Gli aspetti fiscali di un mutuo: a quali detrazioni ha diritto chi acquista la prima casa

Dal momento in cui viene concesso e per tutta la sua durata, il mutuo genera una serie di costi, a fronte dei quali sono previste alcune importanti detrazioni fiscali: queste ultime possono essere godute sotto forma di sconti di imposta oppure di detrazioni sui redditi delle persone fisiche, e quindi di detrazioni Irpef.

Queste ultime di norma hanno a che vedere con le spese del mutuo che ricadono sul mutuatario – ossia sulla persona che contrae il mutuo con la banca – al momento dell’erogazione del mutuo stesso, oppure che vengono sostenute nel tempo in base al piano di ammortamento definito assieme alla banca.

Questo valore, considerano una base imponibile massima di 4.000 Euro (ossia un importo massimo da cui dedurre e detrarre spese e costi), ammonta al 19% delle spese collegate agli interessi passivi generati dal piano di restituzione del capitale finanziato, oltre naturalmente agli oneri accessori.

Quali sono le spese detraibili di un mutuo?

Ecco una sintesi delle spese che vengono tenute in considerazione per quantificare la detrazione fiscale esatta a cui si ha diritto nel caso di acquisto di un immobile attraverso un mutuo.

  • Gli interessi passivi generati dal piano di restituzione del capitale finanziato dalla banca.
  • I costi di preammortamento, laddove sia presente.
  • Gli oneri fiscali e le imposte, come ad esempio l’imposta sostitutiva.
  • Le spese di istruttoria.
  • Le spese di perizia.
  • L’eventuale rivalutazione del mutuo.
  • Le spese notarili collegate al contratto di mutuo, ma non a quello di compravendita.

Quando si detraggono le spese del mutuo?

In occasione della dichiarazione dei redditi di chi ha sottoscritto il mutuo, che può detrarle quindi su base annua facendo riferimento all’anno di imposta precedente a quello in cui viene compilata la dichiarazione stessa da parte del CAF o del commercialista.

La detrazione sul mutuo è automatica?

No. La detrazione dell’importo e delle spese di un mutuo non può essere effettuata sempre e in ogni occasione. Sono necessarie alcune condizioni di partenza, tra cui il fatto che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. In altre parole, deve diventare il luogo dove solitamente abita la persona che chiede di poter accedere alle detrazioni e il suo nucleo famigliare, che lì vi trasferisce la residenza.

È importante chiarire questo passaggio spiegano che la detrazione spetta a chi ha acquistato materialmente la casa e ha sottoscritto il contratto di mutuo ipotecario con la banca, anche se l’immobile è abitato da un suo famigliare entro il terzo grado di parentela.

Facendo riferimento alla detrazione del 19% di cui abbiamo parlato in precedenza, calcolata su una base imponibile massima di 4.000 Euro, la riduzione di imposta massima applicabile è di 760 Euro annui, cifra che si riduce nel tempo a mano a mano che diminuisce l’importo degli interessi passivi da versare.

Come detrarre un mutuo intestato a entrambi i coniugi

Se uno dei due coniugi può dire di avere l’altro a carico da un punto di vista fiscale, la situazione non cambia. Posto che l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale e tenendo come punto di riferimento un tetto massimo detraibile di 4.000 Euro annui, il coniuge che presenta la dichiarazione dei redditi può chiedere una detrazione pari al 19%.

Detrazioni fiscali per mutuo prima casa

Per poter detrarre gli interessi fiscali dell’abitazione principale, comprata grazie a un mutuo prima casa, occorre rispettare alcune condizioni.

  • L’immobile in questione deve diventare l’abitazione principale.
  • Non deve essere un immobile di lusso.
  • Deve trovarsi nel Comune in cui chi effettua l’acquisto ha la residenza.

Nel caso in cui queste condizioni vengano rispettate, a fronte del versamento di un’imposta del 2%, di un’imposta ipotecaria di 50 Euro e di un’imposta catastale dello stesso valore, si ha diritto a una detrazione massima dal reddito complessivo Irpef del 20% del prezzo dell’immobile stesso, fino a un massimo di 300 mila Euro.

Mutuo per la seconda casa e detrazioni fiscali

Ci sono delle differenze significative tra acquistare la prima casa per andarci a vivere e acquistare la casa delle vacanze: anche da un punto di vista fiscale. Infatti, chi accede al cosiddetto mutuo seconda casa non avrebbe diritto alle detrazioni fiscali.

Il finanziamento per l’acquisto di una cosiddetta “seconda casa” permette di comprare immobili che possono non essere adibiti ad abitazione principale. Non c’è quindi obbligo di trasferire la residenza, come nel caso del mutuo prima casa, e per contro non sarebbe possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo, poiché le agevolazioni del 19% sono destinate solo a chi si rivolge alla banca per acquistare l’abitazione principale.

Di diverso parere è la Corte di Cassazione, che con l’Ordinanza numero 13118 del 16 maggio 2019 ha stabilito che anche chi è già proprietario di un immobile nello stesso Comune può ottenere i benefici fiscali associati all’acquisto della prima casa, purché:

  • Il primo immobile posseduto non sia stato acquistato godendo dei benefici associati al mutuo prima casa. Detto in altre parole, i bonus prima casa possono essere utilizzati una volta sola, e in tutto il territorio nazionale.
  • Il primo immobile non sia adatto alle esigenze abitative del proprietario, che quindi decide di comprarne uno nuovo più idoneo, spazioso, confortevole.

Detrazioni fiscali di mutui per la costruzione o ristrutturazioni dell’abitazione principale

Chi contrae un mutuo perché desidera costruire o ristrutturare la propria abitazione principale, può godere di agevolazioni e detrazioni di imposta pari al 19% su un massimo applicabile di 2.582,28 Euro. Le spese detraibili sono le stessi di quelle previste per l’acquisto di un immobile.

È importante notare che per ristrutturazione si intendono tutti quei lavori soggetti a concessione edilizia che, come stabilito dalla Circolare Ministeriale 95 del 12 maggio 2000, servono a rinnovare o trasformare un immobile esistente attraverso una serie di opere di modifica. La detrazione è ammessa se i lavori iniziano nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla stipula del contratto di mutuo, ma anche che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Quali documenti presentare per ottenere le detrazioni fiscali sul mutuo

Cominciamo col dire che per godere delle detrazioni fiscali occorre compilare determinati spazi del modello 730 (quadro E, rigo E7 – E12) e indicare la somma pagata per gli interessi passivi, le spese e tutti gli oneri accessori, assieme alle cosiddette “quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione”. Nel caso del Modello Unico, invece, si fa riferimento al quadro RP (rigo RP 7 – RP 14).

I documenti necessari sono:

  • Contratto di mutuo.
  • Atto di acqusito dell’immobile.
  • Documenti della banca che attestano l’ammontare degli interessi pagati e la quota di capitale residua ancora da saldare.
  • Altra documentazione utile a contestualizzare la situazione.
  • Va precisato che questa documentazione non deve essere allegata al modello 730, ma conservata nell’eventualità di successivi controlli.