Quali sono i diritti reali di godimento?

Cosa vuol dire acquisire un diritto reale di godimento su un immobile?
Significa che una persona diversa dal legittimo proprietario del bene può esercitare un determinato diritto reale (reale, in quanto si riferisce a beni e cose concrete, dal latino “res”) sul bene stesso senza però acquisirne la proprietà. Si tratta quindi di un diritto che prevede delle limitazioni e che viene definito da un accordo tra le parti (oltre che dalla legge).
I diritti reali di godimento nel settore immobiliare sono diversi; in questa guida spieghiamo in cosa consistono e quali sono le caratteristiche principali che li definiscono.

I diritti reali di godimento previsti dalla legge

Prima di entrare nello specifico dei singoli diritti reali di godimento, spieghiamo in cosa consistono e quali sono, in generale, i diritti reali.
Chi gode di un diritto reale ottiene il potere assoluto su una determinata cosa. Tale potere è immediato, ossia per essere attuabile non necessita dell’intervento di altri soggetti, e si tratta inoltre di un potere tipico (e pertanto stabilito dalla legge). L’ultima caratteristica che definisce i diritti reali è la patrimonialità, ossia il valore economico riconosciuto al bene sul quale viene esercitato il potere di diritto.
Nei diritti reali, oltre a quelli di godimento sui quali si concentra questo articolo, rientrano anche i diritti reali minori e i diritti reali di garanzia. Nel nostro paese, tali diritti sono tutti disciplinati dal Codice Civile.

Diritto di superficie

Il primo tra i diritti reali di godimento è quello definito di superficie, disciplinato dall’articolo 952 del Codice Civile. Esercitando tale diritto, il soggetto pubblico o privato che possiede un terreno o un suolo conferisce al soggetto superficiario il potere di costruire su quel suolo. O, se si tratta di un suolo nel quale sono già presenti degli edifici/immobili, si concede che questi vengano mantenuti.
Esercitando tale diritto, che viene esplicitato da un contratto e che può essere richiesto anche solo per un tempo limitato, il proprietario del terreno mantiene la proprietà dello stesso, mentre il superficiario ottiene il diritto sul suolo altrui. In questo modo, può quindi decidere di sfruttare quel suolo per costruire (o mantenere le costruzioni che ci sono già) e il proprietario non deve limitare e ostacolare tali interventi.

Enfiteusi

Quello dell’enfiteusi è un diritto reale di godimento che al giorno d’oggi viene ormai poco fruito. Viene regolato dagli artt. 957 – 973 del Codice Civile.
L’accordo tra le parti prevede che l’enfiteuta goda di diritto reale su un determinato immobile secondo un accordo stipulato con il proprietario dello stesso. L’accordo stabilisce che l’enfiteuta versi una quota mensile al proprietario per poter godere del bene e, nel caso sia necessario, possa anche pianificare degli interventi di ristrutturazione e miglioramento dell’immobile. La quota mensile può anche non essere versata in denaro.
L’accordo di enfiteusi dura solitamente non meno di vent’anni. Se nell’arco di questo tempo l’enfiteuta decide di acquistare il bene potrà farlo versando al proprietario una cifra pari a 15 volte il canone annuo stabilito dall’accordo.

Il diritto di usufrutto

In linea con quanto stabilito dal Codice Civile, dare un bene in usufrutto ad altri significa concedere loro l’utilizzo, lo sfruttamento e il godimento del bene stesso.
La concessione dell’usufrutto viene solitamente regolata da un contratto, un testamento oppure può avvenire per volontà di legge. Al termine dei tempi stabiliti dal contratto, il proprietario riacquista la nuda proprietà del bene in oggetto. I motivi per i quali il diritto di usufrutto può estinguersi sono diversi: ad esempio, per rinuncia o abuso da parte dell’usufruttuario, ma anche per semplice scadenza dei termini o mancato utilizzo ventennale del bene.
Il contratto stabilisce anche diritti e doveri dell’usufruttuario. In particolare, questo:

• Può godere dei frutti ricavati dal bene.
• Può cedere il bene a un soggetto terzo, informando preventivamente il legittimo proprietario.
• Se durante il periodo di usufrutto ha apportato delle migliorie all’immobile può ricevere un risarcimento dal proprietario.
• È tenuto alla conservazione dell’immobile.
• Deve amministrare correttamente l’immobile, sostenere le spese relative alla gestione e alle imposte e occuparsi delle opere di manutenzione ordinaria (mentre quelle straordinarie sono di competenza del legittimo proprietario).
• Non può cambiare la destinazione d’uso dell’immobile.
• Ha diritto di esercitare azione di nunciazione, di rivendica, di accertamento, azione possessoria e azione negatoria.

Diritto di uso e abitazione

Tra i diritti reali di godimento vi è quello di uso e abitazione, definito dagli artt. 1021-1026 del Codice Civile. Si tratta di un diritto dalle funzioni più limitate rispetto a quello di usufrutto. La principale differenza consiste nel fatto che il diritto di uso garantisce al titolare (o usuario) lo sfruttamento di un bene ma solo per i propri bisogni personali. L’usuario, inoltre, non può cedere l’immobile in concessione o in locazione a terzi.
Lo stesso vale per il diritto di abitazione: il titolare può abitare l’immobile per bisogno personale ma non può cederlo o affittarlo a terzi. In entrambi i casi di uso e abitazione, il titolare è tenuto a sostenere le spese di manutenzione ordinaria del bene e a pagare le imposte e i tributi previsti.

Servitù

L’ultimo fra i diritti reali di godimento è quello di servitù.
La servitù (detta anche servitù prediale da “praedium”, terreno) indica il peso o la limitazione che grava su un fondo servente a favore di un fondo dominante, di proprietà di un altro soggetto. Così facendo, il soggetto esercita un diritto limitato sul fondo servente.
Le servitù possono essere coattive, se imposte al proprietario di un fondo, o volontarie se gestite liberamente tramite accordi tra le parti. Inoltre, possono essere affermative, se il proprietario del fondo dominante può sfruttare e usare a suo piacimento il fondo servente, o negative, se invece non può farlo. Ancora, parliamo di servitù temporanee, quando rimangono in vigore per un massimo di nove anni, e permanenti se prevedono una durata ulteriore.
La servitù può essere inoltre esercitata in modo continuo o discontinuo, ed essere apparente o non apparente, a seconda che vengano o meno apportati degli interventi a favore del fondo dominante.
Infine, le servitù si differenziano a seconda che siano tipiche, cioè disciplinate dalle norme di legge, o atipiche, cioè regolate dalle trattative autonome strette dai soggetti coinvolti.
Le norme che caratterizzano i diritti reali di godimento sono piuttosto cavillose e non si prestano a una facile interpretazione. In questi casi, per condurre in modo corretto le trattative, consigliamo di rivolgersi alla propria agenzia immobiliare di fiducia per poter essere seguiti e supportati al meglio nello svolgimento delle pratiche.

Volpi Case è da anni un punto di riferimento per la gestione delle trattative di vendita, acquisto e locazione di immobili a Milano, con un focus particolare sul quartiere della Maggiolina.