Partiamo con la fatidica domanda: in Italia conviene ancora investire in immobili? La risposta non è univoca e dipende da decine di fattori: tipologia e caratteristiche dell’immobile, Regione o località, natura e caratteristiche dell’investimento stesso, periodo storico e contingenze. Sì, perché se pensiamo alle novità e alle emergenze che hanno contraddistinto questo inizio 2020 – a partire dal ben noto Covid-19 – possiamo ben capire che non è possibile rispondere alla domanda di inizio paragrafo con risposte che aprono a imperativi categorici, quali “Sì, il mattone rende sempre!”, oppure “No, ormai l’investimento immobiliare è morto e sepolto.”, perché semplicemente si tratta di affermazioni che non tengono conto delle condizioni che determinano il contesto.
Tuttavia, questo non ci deve portare a pensare a una situazione in cui il contesto entro cui matura l’investimento in immobili è talmente aleatorio da determinare un’imprevedibilità costante. Molto semplicemente, non è possibile dare per scontata la convenienza o meno degli investimenti in case e appartamenti, in quanto la situazione che stiamo vivendo è mutevole e incerta. Pur tuttavia, alcuni accorgimenti e una serie di buoni consigli possono aiutarci a non sbagliare perdendo soldi, tempo, opportunità. Ma andiamo con ordine e proviamo a sentire le ragioni di entrambe le parti.
Perché l’investimento immobiliare conviene ancora
Chi sostiene che investire in immobile convenga sempre, lo fa per alcuni motivi ben precisi. Innanzitutto, i prezzi. In Italia il sogno di molti è poter vivere di rendita, o comunque liberare una grande quantità di tempo da dedicare ad attività personali che piacciono e gratificano. Tuttavia, il numero di persone che può anche solo permettersi di provare ad acquisire quel determinato status sociale è in calo, per tutta una serie di motivi che è facile comprendere.
Questo è il primo elemento che, di solito, viene messo sul piatto da chi sostiene che investire nel mattone renda sempre: la quantità di persone che possono permettersi una serie di acquisti mirati di case o appartamenti da far fruttare mettendole in affitto è meno numerosa di un tempo.
Si possono trovare buone occasioni
Cosa vuol dire? Che, mantenendosi l’offerta costante, è più facile trovare buone occasioni. Almeno sulla carta, perché per potersi dire davvero al sicuro da sorprese di ogni sorta è obbligatorio farsi seguire da agenti immobiliari qualificati e di riconosciuta esperienza, sia che si tratti di acquistare sia che si tratti di vendere casa.
Ad ogni modo, investire nel mattone è tornato di moda da quando gli affitti brevi si sono imposti nel nostro Paese come uno dei fenomeni immobiliari più interessanti e redditizi. Si parla di una cifra che oscilla tra il 5% e il 10%, a seconda delle caratteristiche dell’immobile, valore assolutamente da non scartare a priori.
I prezzi delle case rendono conveniente questo tipo di investimento
Ci sono poi i prezzi delle case. Come sappiamo sono più bassi di un tempo e, benché in ripresa nell’ultimissimo periodo, da questo punto di vista l’investimento nel mattone è ancora un investimento sicuro che permette di avere una buona rendita senza intaccare il capitale iniziale.
Dopo diversi anni di calo, l’andamento del mercato immobiliare ha fatto registrare nuovamente il segno più, per cui chi volesse avventurarsi nel mondo degli investimenti immobiliari dovrà per forza di cose tener conto dei prezzi in aumento che, pur variando da città a città, in questo momento rappresentano un trend di crescita ben definito e meno sensibile di altri comparti a shock economici o sociali. Non è un caso se il mercato immobiliare sarà uno dei pochi a tornare, già a partire dal 2021, ai livelli pre-Covid.
Da un punto di vista economico, conviene
C’è infine l’ultimo elemento: la convenienza economica. Il mattone è un bene più sicuro di altri e meno soggetto a scossoni. Questo assunto è doppiamente valido in un periodo incerto e, per certi versi, poco rassicurante dal punto di vista finanziario. Meglio quindi investire in un settore che ha dato ampie garanzie di tenuta nel tempo e stabilità: se non altro perché, comunque vada, da molto tempo il rendimento del mattone è più alto di quello dei titoli pubblici (che ovviamente sono meno rischiosi).
Perché l’investimento immobiliare non conviene più
Come abbiamo detto in apertura, non tutti sono d’accordo nel consigliare l’investimento in case e appartamenti da mettere a reddito. Vediamo insieme quali sono le principali obiezioni. Innanzitutto la mole di informazioni da gestire è cospicua: detto in altri termini, investire in immobili richiede competenze e capacità di vedere al di là del prezzo, ragionando con chiarezza sulle prospettive future e sul rendimento di un simile investimento nel medio e lungo periodo. Tutte operazioni, queste, che non sempre possono essere affrontate da chi non ha al proprio fianco un professionista riconosciuto del settore immobiliare che lo sappia guidare e consigliare per il meglio.
Attenzione alle tasse e alle spese!
Come abbiamo detto, investire in immobili può essere la scelta più redditizia e conveniente. Attenzione, può. Ma bisogna fare bene i conti. I primi sono quelli che riguardano spese e tasse che per forza di cose intaccheranno il rendimento lordo, e le spese di gestione dell’immobile. In media si può parlare a ragion veduta di una forbice del 50% tra lordo e netto, motivo per cui non sono rari i casi di quelle persone che – o perché hanno voluto fare tutto da sole o perché non sono state seguite dal professionista giusto – a conti fatti percepiscono una rendita netta che, da sola, non basterebbe nemmeno a pagare la rata del mutuo.
La redditività non è uguale dappertutto
E ci mancherebbe! Acquistare un appartamento da mettere in affitto a Milano o a Bologna è ben diverso dal farlo in altre parti d’Italia, dove la redditività di un immobile può essere molto più bassa e il mercato immobiliare stesso molto meno vivace. Eh sì, perché un conto è comprare un appartamento da affittare a studenti universitari fuori sede o a lavoratori che provengono da altre regioni, pur mantenendo all’occorrenza aperta la strada degli affitti brevi o eventualmente della possibilità di trasformarlo in un bed&breakfast: un altro è comprarlo in una città italiana non particolarmente briosa e quindi vedersi costretti a “svendere” l’investimento, praticare affitti più bassi o mantenerlo sfitto per lunghi periodi perché la domanda abitativa non è delle più vivaci. D’altra parte, proprio città come Bologna o Milano hanno un prezzo al metro quadro parecchio più alti di altre città italiane, per cui l’investimento in immobili può rivelarsi sì redditizio ma molto oneroso, almeno all’inizio. Morale: bisogna scegliere bene dove investire: meglio puntare sulle grandi città o sulle località turistiche.
Ad esempio, per aiutare i nostri lettori a fare le scelte giuste abbiamo pubblicato una guida gratuita sull’acquisto di case a Milano, una guida dedicata ai motivi per acquistare una casa nel quartiere Maggiolina di Milano e infine una guida dedicata ai proprietari e intitolata: Vendere casa. Tre contributi nati sulla scorta del desiderio di mettere a disposizione di tutti, gratuitamente, le nostre competenze in materia.
Investire in immobili: i nostri consigli
Acquistare immobili per investimento richiede tempo, pazienza e attenzione. Ma anche i consigli giusti: per questo motivo abbiamo pensato di stilare una lista di indicazioni frutto della nostra esperienza sul campo. Eccoli:
Prima di tutto: concentrazione
Bisogna sapere ciò che si vuole comprare e non discostarsi troppo dall’idea iniziale. Se si vuole acquistare un monolocale in centro a Torino per affittarlo agli studenti universitari, bisogna cercare esattamente quello: un monolocale in centro a Torino che abbia determinate caratteristiche. Il secondo consiglio spiega meglio quanto vi vogliamo dire.
Non seguire i tuoi gusti: non stai comprando per te
Troppe persone cambiano idea in corso d’opera e si fanno trainare dai gusti personali. Niente di più sbagliato: state acquistando un immobile per investimento, per cui dovete comprare ciò che chiede il mercato. Non dimenticatelo mai.
Non dimenticare i soldi
Anche se i prezzi delle case sono scesi di circa il 15% rispetto a una decina di anni fa, non bisogna mai acquistare un immobile per investimento se prima non si conosce a memoria la propria situazione finanziaria, comprensiva di previsioni a medio e lungo termine nel futuro.
Tenere ben presente la redditività di una casa
Spese fisse, gli inquilini che se ne vanno prima del previsto o sono inadempienti. Sono solo alcuni degli elementi da tenere in considerazione per evitare imprevisti dal punto di vista del tornaconto economico.
Scegli con cura la posizione dell’immobile
Scuole nelle vicinanze, asili, servizi, palestre, aree commerciali, trasporti. Sono solo alcuni degli elementi da tenere in considerazione se si vuole incontrare i bisogni del prossimo e, di conseguenza, avere la casa sempre affittata. Quartieri di nuova costruzione o non ancora consolidati nel tessuto socio-economico cittadino? Da valutare con estrema attenzione: rischi di vederli diventare redditizi tra dieci anni.
Attenzione al margine di profitto iniziale
Cosa vuol dire? Che è meglio acquistare immobili a un prezzo un po’ più basso di quello di mercato. Così si sa in partenza che rivendendoli a prezzo pieno vuol dire creare profitto. Come fare? Cercando i proprietari che hanno bisogno di concludere in breve tempo l’affare: è probabile che possano praticare un piccolo sconto, se glielo chiedi.
Non dimenticare il tasso di crescita demografica
L’Italia è un paese che sta invecchiando precocemente. Il tasso di crescita demografica è ampiamente negativo in molte zone d’Italia, tranne dove ci sono università prestigiose, opportunità di lavoro e, logica conseguenza, ampia diffusione di uffici. Se acquisti in queste località è più probabile che il tuo investimento risulti redditizio nel tempo.
Investire in immobili: la vostra esperienza
Avete investito in immobili o vi state accingendo a farlo? Siete tentati di seguire la strada del bene rifugio? Raccontateci la vostra esperienza, saremo lieti di ascoltarvi e darvi un consiglio senza alcun impegno da parte vostra.