Sublocazioni immobiliari: cosa sono e quando avviarle

È possibile che una locazione diventi vantaggiosa dal punto di vista economico per l’affittuario e non solo per il proprietario dell’immobile?

Sì, è possibile che lo diventi avviando un rapporto di sublocazione o subaffitto. In pratica, subaffittare un immobile o una parte di esso significa trovare un secondo affittuario (ma anche più di uno) che condivida con il primo inquilino lo spazio abitativo e che paghi una quota leggermente superiore a quella pagata da lui. In questo modo, il primo affittuario può rientrare delle spese sostenute per il canone mensile dell’affitto e versate al proprietario dell’appartamento e guadagnare una cifra.

Vediamo come sono regolate le sublocazioni immobiliari.

Come funzionano le sublocazioni immobiliari

A chi conviene subaffittare un appartamento o una parte di esso?

Entriamo nel vivo dell’argomento e scopriamo cosa prevede la legge a proposito della sublocazione e quali sono i vantaggi, ma anche gli obblighi, ai quali l’affittuario e il proprietario di casa vanno incontro.

Perché subaffittare un immobile?

In quali situazioni specifiche potrebbe rivelarsi utile per un affittuario subaffittare l’immobile in cui vive? Potrebbe trattarsi, ad esempio, del lavoratore che, avendo sufficiente spazio in casa, desidera trovare uno o più coinquilini con i quali dividere le spese e il canone mensile dell’affitto. Oppure, la sublocazione potrebbe fare al caso dell’affittuario che per motivi di lavoro deve trasferirsi momentaneamente altrove ma non vuole disdire il suo contratto di locazione perché sa che, trascorsi pochi mesi, rientrerà alla base. A quel punto, trovare un nuovo affittuario che occupi i suoi spazi, mantenga in vita la casa e sostenga le spese vive si rivela una soluzione piuttosto comoda. Il primo inquilino potrebbe anche decidere di subaffittare il suo appartamento senza ottenere alcun guadagno, ma solo per assicurarsi che le spese siano coperte e non dover sostenere il costo dell’affitto di un appartamento dove, per qualche tempo, non abiterà.

In ogni caso, l’inquilino intestatario del contratto di locazione dovrà stipulare un nuovo contratto con il subaffittuario e i due contratti coesisteranno nello stesso momento.

Cosa dice la legge

Le sublocazioni immobiliari non possono essere stabilite liberamente e senza alcun controllo, ma sono regolate dalla legge.

Come riportato dal portale di Fiscomania, un affittuario può subaffittare totalmente l’appartamento in cui vive solo dopo aver ottenuto il consenso del proprietario dell’immobile. Non a caso, la Legge n. 392/78 stabilisce che già nel contratto di locazione principale venga indicata la possibilità di sublocazione che, altrimenti, nel caso in cui non siano stati presi accordi al riguardo con il proprietario, è vietata. Se così fosse, il proprietario avrebbe il diritto di pretendere che l’affittuario lasci immediatamente l’appartamento e addirittura di richiedere anche un risarcimento.

Invece, nel caso in cui l’affittuario voglia subaffittare l’appartamento solo parzialmente e non ci sia alcun divieto esplicito nel contratto di locazione, è sufficiente che comunichi la sublocazione al proprietario dell’appartamento tramite raccomandata. Nella comunicazione vanno riportate le generalità del nuovo affittuario, la data di inizio della sublocazione e l’indicazione degli ambienti che sono subaffittati. Tuttavia, occorre specificare che la legge non chiarisce entro quando tale comunicazione va inviata e a quali sanzioni può incorrere l’affittuario nel caso in cui si dimentichi di avvisare il proprietario.

L’altro obbligo che l’affittuario è tenuto a rispettare è la registrazione del contratto di sublocazione presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma. Questo vale, però, solo nel caso in cui la sublocazione duri più di trenta giorni.

Infine, anche se la legge non si esprime in modo esplicito circa la durata di un contratto di sublocazione, è chiaro che questo non può durare più del contratto principale di locazione in essere per lo stesso appartamento. Nel caso in cui il subaffittuario non liberasse la casa entro la data stabilita, l’affittuario può procedere con lo sfratto e deve eventualmente risarcire il proprietario per il ritardo nella consegna dell’immobile.

Vantaggi e rischi delle sublocazioni immobiliari

È innegabile che, impegni e obblighi a parte, le sublocazioni immobiliari portino con sé numerosi vantaggi sia per il proprietario dell’appartamento e sia per l’inquilino che decide di subaffittare.

Dal canto suo, il proprietario, consenziente di fronte all’opportunità di subaffittare l’immobile, può tentare di stabilire un canone mensile più alto rispetto alla media (che sia pur sempre in linea con gli standard proposti dal mercato), consapevole del fatto che l’affittuario, se vorrà, potrà trovare qualcuno con cui dividere le spese. C’è da dire, però, che a questo punto il proprietario dovrà fidarsi in tutto e per tutto del suo affittuario: sarà lui, infatti, a gestire la sublocazione e a scegliere il subaffittuario da introdurre in appartamento.

I vantaggi di natura economica sussistono, ovviamente, anche per l’affittuario. In alcuni casi, i guadagni arrivano a essere notevoli, specie per chi fa della sublocazione di più appartamenti un vero e proprio impiego (o un secondo lavoro). Tuttavia, è anche vero che un affittuario si fa carico di numerose e importanti responsabilità nei confronti del proprietario dell’immobile. Questo perché, come abbiamo già spiegato, è lui a dover gestire il contratto di subaffitto e il rapporto con il subaffittuario; se qualcosa non dovesse andare per il verso giusto sarà quindi lui a farne le spese e a dover risarcire il proprietario.

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