Quali tasse pagare per l’acquisto della prima casa?

Quando si acquista la prima casa vanno fatte numerose considerazioni. Occorre infatti che, nell’appartamento, strutture e impianti siano a norma di legge, rispettino i requisiti relativi alla sicurezza e non richiedano interventi di manutenzione o ristrutturazione. È importante che l’immobile sia dotato di tutta la documentazione necessaria (come l’atto di certificazione energetica) e che sulla casa non pendano ipoteche precedenti o che la ditta dalla quale si acquista non risulti in fallimento. Occorre poi valutare se il costo proposto dal venditore sia effettivamente in linea con l’andamento del mercato e i prezzi del quartiere o del comune in cui si trova l’appartamento. Poi, ovviamente, l’acquirente deve farsi bene i conti in tasca e sapere a quali tasse per l’acquisto della prima casa andrà incontro. Queste si sommeranno, infatti, al costo dell’immobile in sé. In questo articolo facciamo chiarezza proprio sulle imposte previste e sulle agevolazioni delle quali è possibile usufruire.

Quali tasse versare per l’acquisto della prima casa?

Il calcolo delle tasse per l’acquisto della casa cambia, a seconda che l’acquirente acquisti l’immobile da un privato o dal costruttore. A questo proposito, vi suggeriamo di leggere le nostre due guide per approfondire.
In ogni caso, tra le tasse principali che il nuovo proprietario deve versare vi sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e l’Iva.
Usufruendo delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa (che vedremo in dettaglio nei paragrafi successivi), l’acquirente si trova a pagare:

  • Imposta di registro al 2%, imposta ipotecaria di 50 euro e imposta catastale di 50 euro, se la casa viene acquistata da un privato o da chi non emette Iva.
  • Imposta di registro di 200 euro, imposta ipotecaria di 200 euro, imposta catastale di 200 euro e Iva al 4%, nel caso in cui l’acquisto avvenga dal costruttore.

Vediamo ora quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni e in cosa consistono le detrazioni.

Cosa sono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa stabilisce dei requisiti molto precisi in presenza dei quali si ha una riduzione delle imposte di registro sul valore catastale dell’appartamento dal 9% al 2%. Le altre imposte (quella ipotecaria e quella catastale), come abbiamo visto, ammontano entrambe a 50 euro. Questo, nel caso in cui si acquisti casa da un privato.

Nel caso in cui l’acquirente acquisti l’immobile da un’impresa, dovrà mettere il conto il pagamento dell’imposta del valore aggiunto al 4% e non al 10%.

Per maggiori informazioni vi invitiamo a leggere la nostra guida sul bonus prima casa.

Requisiti per ottenere le agevolazioni per la prima casa

Quali sono i requisiti che l’acquirente deve dimostrare di avere per poter usufruire delle agevolazioni?

Innanzitutto, l’immobile non deve essere classificato come bene di pregio, pertanto non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9. L’appartamento deve, inoltre, trovarsi nel comune in cui il nuovo proprietario risiede o dove, al massimo, prenderà la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Se l’acquirente è all’estero, l’appartamento deve trovarsi nel comune in cui opera il suo datore di lavoro, a meno che il nuovo proprietario non risulti all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero in qualità di emigrato. In questo caso, infatti, non ha alcuna imposizione territoriale.

Inoltre, l’acquirente non deve risultare proprietario di un altro immobile nello stesso comune in cui si trova il nuovo appartamento, e neanche avere diritti di usufrutto o proprietà o abitazione di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni in un altro comune italiano. Se l’acquirente possiede già una prima casa ma vuole venderla per acquistarne un’altra usufruendo dei benefici, può farlo impegnandosi a vendere il primo appartamento entro un anno dalla firma del rogito della nuova casa. La stessa cosa vale se si acquista una nuova casa tramite successione o donazione.

Occorre poi ricordare che le agevolazioni per l’acquisto della prima casa si estendono non solo all’abitazione ma anche alle pertinenze, come magazzini, garage, box, ecc. Questi locali devono rientrare nelle categorie catastali C2, C6 e C7, con il limite che solo un locale per ogni categoria può usufruire delle riduzioni.

Perdita delle agevolazioni prima casa

In alcuni casi, il nuovo proprietario può perdere i requisiti per le agevolazioni e dover così versare una sanzione, oltre alle imposte che erano state agevolate e agli interessi. Questo succede, ad esempio, se viene dichiarato il falso circa le condizioni richieste per ottenere la riduzione; oppure, se il nuovo proprietario non risulta residente nello stesso comune dell’appartamento entro i 18 mesi dall’acquisto. O, ancora, le agevolazioni all’acquisto della prima casa vengono perse se l’abitazione viene venduta entro cinque anni e non viene acquistato nessun altro immobile valido come abitazione principale.

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Dall’agevolazione principale dipendono delle altre riduzioni a esse collegate. Tra queste vi è il credito di imposta per il riacquisto, che si applica quando il proprietario vende la casa che ha acquistato usufruendo delle agevolazioni, ma ne acquista subito un’altra per la quale rimangono valide le stesse riduzioni.

Anche in questo caso vi sono dei requisiti da rispettare per ottenere il credito di imposta, ossia:

  • Per la prima casa acquistata con le agevolazioni, che ora è stata venduta, deve essere stata versata l’imposta di registro. La casa non deve, pertanto, essere arrivata tramite donazione o successione.
  • La seconda casa va acquistata entro un anno dalla vendita della prima.
  • I requisiti dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa devono risultare ancora validi e non decaduti.

A quanto ammonta il credito di imposta? Questo è pari alla differenza tra l’imposta di registro sostenuta per l’acquisto della prima casa e l’imposta di registro sostenuta per l’acquisto della seconda. Il credito di imposta può essere fruito in diversi modi: ad esempio, per ridurre l’imposta sull’acquisto della seconda casa; oppure, per ridurre l’Irpef nella prima dichiarazione da presentare dopo l’acquisto o, ancora, per compensare altri tributi.

L’acquisto di immobili ristrutturati

Dal 2021, si può ottenere una detrazione del 36% sul 25% del costo di vendita di un appartamento ristrutturato. La spesa massima detraibile corrisponde a 48.000 euro (fino al 2020, la detrazione prevista era del 50% con una spesa detraibile massima di 96.000 euro).

La detrazione è valida se l’immobile viene acquistato entro 18 mesi dal termine delle ristrutturazioni. Queste possono riguardare interventi di restauro, conservazione e risanamento edilizio, eseguiti da imprese o cooperative che si occupano poi della vendita dell’immobile. Le agevolazioni valgono per gli immobili di tipo residenziale, ma non solo per l’acquisto di box, garage o magazzini.

La detrazione può essere richiesta anche sul versamento di un acconto, purché il preliminare di vendita venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Acquisto o realizzazione di box e posti auto

Esiste un’agevolazione anche nel caso in cui vengano acquistati o realizzati box, aree parcheggio o posti auto. Anche in questo caso, a partire dal 1° gennaio 2021 la detrazione diventa del 36% (e non più del 50%) dei costi sostenuti, per un massimo di 48.000 euro.

Affinché venga applicata la riduzione, il box o parcheggio che viene realizzato deve essere di pertinenza di un immobile a uso residenziale; oppure, il vincolo deve risultare da concessione edilizia.

La detrazione può essere concessa anche quando casa e box vengono acquistati nello stesso momento, purché i due acquisti vengano correttamente documentati e i requisiti verificati.

La riduzione è valida anche per il coniuge convivente del proprietario, così come per il convivente che ha sostenuto le spese di acquisto o realizzazione del box.

La provvigione dell’agenzia immobiliare e le spese notarili

Tra le tasse di acquisto della prima casa (ma non solo della prima) bisogna includere anche le spese di intermediazione, qualora l’acquisto sia avvenuto con il supporto di un’agenzia immobiliare, e le spese notarili.

Anche su questo, però, è possibile usufruire di alcune agevolazioni. In particolare, sulla spesa sostenuta per la provvigione dell’agenzia è prevista una detrazione del 19%, destinata all’acquirente dell’appartamento ma non a chi lo vende.
Le spese notarili spettano per legge all’acquirente, a meno che le due parti non si accordino in modo diverso.

La normativa e la burocrazia che disciplinano la compravendita di un immobile sono piuttosto cavillose e richiedono notevoli competenze in materia. È quindi importante affidarsi a dei professionisti in grado di supportare con estrema attenzione il cliente in ogni fase della trattativa.
Se cerchi casa a Milano ti suggeriamo la lettura della nostra guida su tutte le considerazioni da fare quando si acquista un immobile a Milano. Nel caso in cui fossi interessato a ricevere maggiori informazioni o una consulenza non esitare a contattarci.

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