Come trasformare casa in un B&B

Negli ultimi anni, il turismo ha smesso di essere a esclusivo appannaggio di hotel e grandi catene alberghiere ed è diventato un settore alla portata di piccoli investitori e proprietari che hanno deciso di fare il loro ingresso nel mondo della micro-ricettività.
Con questo termine si fa infatti riferimento a strutture ricettive minori come i B&B e gli affittacamere, che offrono ospitalità a prezzi più contenuti con la promessa, nella maggior parte dei casi, di garantire al visitatore un’esperienza più autentica rispetto a quella proposta dai grandi alberghi internazionali.
Quello dei B&B e delle case per le vacanze è un mercato in forte crescita anche nel nostro paese, tanto nelle grandi città quanto nei borghi, motivato soprattutto dalle interessanti opportunità di incrementare le entrate familiari (non a caso, il Rapporto B&B Italia 2020 rivela che il 46% degli intervistati ha aperto un B&B proprio per questo motivo).
C’è chi addirittura, una volta sondate le effettive possibilità di guadagno, decide di comprare una seconda casa in località dall’alto potere attrattivo come Milano per ricavarne una struttura a più stanze proprio a scopo turistico.
B&B sta per “Bed and Breakfast”, formula che riassume i capisaldi attorno ai quali ruota l’offerta “micro-ricettiva”: una camera da letto con bagno (privato o in condivisione), la colazione e una serie di servizi accessori a discrezione della struttura che, in molti casi, coincide con l’abitazione stessa dei proprietari.
Detto questo, cosa comporta l’apertura di una micro struttura dedicata all’ospitalità? Come fare a trasformare la propria casa in un B&B? Per farlo, bisogna tenere in considerazione ciò che dice la legge. Ci sono infatti diversi requisiti da rispettare e adempimenti da assolvere, vediamo di cosa si tratta.

Trasformare casa in un Bed & Breakfast: cosa c’è da sapere

Nel 2011 è stato introdotto il codice del turismo, che ha portato a una distinzione fondamentale nel mondo dei Bed and Breakfast.

Chi possiede una seconda casa o desidera adibire una porzione della propria abitazione a struttura ricettiva potrà scegliere se aprire un B&B familiare oppure uno di tipo imprenditoriale.

Nel primo caso non è necessario il possesso di una partita IVA. Si presuppone che l’attività ricettiva non sia continuativa (limitandosi a un numero ben preciso di giorni stabilito dalla regione di competenza) e che preveda un massimo di 12 turisti in poche camere ricavate all’interno della propria casa. Chi possiede un Bed and Breakfast a conduzione familiare non deve emettere fatture fiscali, ma deve indicare i ricavati dell’attività come redditi diversi nella propria dichiarazione dei redditi.

Al contrario, chi apre un Bed and Breakfast di tipo imprenditoriale può svolgere l’attività ricettiva in modo continuativo. Deve emettere fatture fiscali ed essere iscritto al registro delle imprese. Può, inoltre, avvalersi di personale di supporto nella conduzione dell’attività (ad esempio per la pulizia delle stanze).

Gli adempimenti per l’apertura di un B&B

Chi desidera trasformare casa in un B&B deve innanzitutto confrontarsi con le leggi che disciplinano il settore. È bene sapere che ogni regione italiana segue la sua propria normativa in materia.
Occorre poi presentare alcuni documenti: il primo è sicuramente la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), il cui modulo è reperibile presso il comune nel quale si intende aprire la struttura ricettiva. LA SCIA deve essere accompagnata dalla planimetria dell’immobile (dove vanno evidenziate le zone riservate agli ospiti del Bed and Breakfast), l’atto di proprietà dell’immobile, la dichiarazione del possesso dei requisiti igienico-sanitari ed edilizi e, infine, l’atto di approvazione condominiale, nel caso in cui il B&B da aprire si trovi all’interno di un condominio.
Fatto questo, occorre iscrivere la struttura presso l’Azienda Autonoma Provinciale per l’Incremento Turistico o presso l’Ufficio Turistico locale. Infine, bisogna esporre la targa del proprio B&B all’esterno dell’edificio mentre, nelle stanze e negli ambienti riservati agli ospiti, va fornita un’indicazione delle tariffe giornaliere previste dalla struttura.

Trasformare casa in un B&B, quali requisiti?

Adibire la propria casa o una parte di essa all’accoglienza significa rispettare alcuni requisiti fondamentali stabiliti dalla legge. Vediamo i principali.

  • La proprietà: per aprire un B&B bisogna essere il proprietario ed avere la residenza presso la struttura. Nel caso si tratti di un appartamento in affitto, occorre avere un documento in cui il proprietario dell’immobile dichiara il suo consenso all’attività.
  • Le camere da letto: la superficie di una camera singola non potrà essere inferiore a 8 mq e quella destinata a due persone dovrà essere minimo di 24 mq. Nelle camere dovranno esser presenti alcuni oggetti fondamentali come il letto, le sedie, l’armadio, le prese di corrente. Infine, il numero delle stanze del B&B varia a seconda del regolamento regionale e a seconda che la struttura sia a conduzione familiare o a carattere imprenditoriale.
  • Il bagno: anche nel bagno dovranno essere previsti elementi essenziali come water, doccia, bidet e presa di corrente. Sopra a un determinato numero di posti letti va previsto almeno un bagno privato, cioè non in condivisione tra gli ospiti.
  • Le pulizie: anche le pulizie e il cambio biancheria sono regolati dalle norme regionali.
  • Gli impianti: devono assolutamente essere realizzati a norma di legge.
  • Il condominio: nel caso in cui si intende aprire un B&B all’interno di un contesto condominiale occorre verificare che nel regolamento di condominio non siano indicati divieti espliciti allo svolgimento di attività di questo tipo.

Conclusioni

Lo scopo di un Bed and Breakfast è offrire ospitalità turistica: di solito, chi soggiorna in queste strutture si ferma, infatti, per pochi giorni o poche settimane, giusto il tempo di concludere la vacanza. Non è prevista, quindi, la stipula di un contratto transitorio come nel caso degli affitti brevi. Tuttavia, come gli appartamenti destinati agli affitti brevi, anche le camere di un B&B possono essere affittate tramite Airb&b, con le consuete dinamiche previste dal portale.

Come emerge facilmente dalle informazioni che abbiamo riportato, quella della micro-ricettività è una materia piuttosto complessa, che può prestarsi a diverse possibilità di interpretazione ed errore. Pertanto, prima di decidere se trasformare casa in un B&B o meno, il nostro consiglio è quello di rivolgersi ad agenzie immobiliari esperte e certificate che potranno fornire informazioni e suggerimenti preziosi sull’eventuale avvio di un’attività di questo tipo.