Immaginiamo che abbiate deciso di vendere casa privatamente, cioè senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare. È una situazione che sconsigliamo, perché complessa da affrontare e irta di insidie, ma d’altra parte è una libera scelta. Di solito si decide di vendere casa per conto proprio per evitare di dover versare commissioni all’agenzia immobiliare. Commissioni che non sono astronomiche – tra il 2 e il 3% sul valore dell’immobile – e che giustificano un servizio professionale nel disbrigo di tutti gli adempimenti necessari, legali così come materiali.

Non è nostro compito convincervi, né scoraggiarvi. Anzi, ne approfittiamo per servirvi con la solita professionalità di sempre, descrivendo il processo di vendita in tutti i suoi passaggi e fornendovi gli elementi necessari a decidere come muoversi in totale consapevolezza. Se si vuole risparmiare rinunciando al valido aiuto del professionista, è giusto farlo. A patto di sapere a che tipo di dispendio di tempo ed energie si va incontro. In un precedente articolo abbiamo trattato l’acquisto di un immobile da privati. Oggi invece ci rivolgiamo a chi deve vendere.

La gestione di una compravendita immobiliare

Vendere un immobile significa saper fare molte cose, dalla promozione dello stesso agli elementi relativi ai contratti. Sbagliare può costare caro: nella migliore delle ipotesi si finisce per vendere a condizioni svantaggiose. Nella peggiore, si può essere truffati o raggirati. In mezzo c’è un arcobaleno di situazioni. Un esempio? Non riuscire a vendere l’immobile perché si è stati carenti a livello di promozione sul Web, oppure perdere un sacco di tempo dietro a certificazioni e documenti, o a trattative che non portano da nessuna parte.

Lavoriamo in questo settore da molti anni e, nel tempo, abbiamo visto parecchie situazioni che, per un verso o per l’altro, si sono rivelate dei veri e propri buchi nell’acqua. La consulenza di Volpi case serve proprio a non incontrare intoppi, vendere prima e alle migliori condizioni.

Mettere in vendita la casa

Vendere una casa tra privati non significa pubblicare un annuncio e sperare che sia visto dalla persona giusta. Vuol dire piuttosto mettersi dalla parte del potenziale compratore e fornirgli tutte le informazioni necessarie a scegliere per il meglio. Qui viene il difficile, poiché è probabile che questa persona valuterà la casa secondo caratteristiche a cui voi non avete dato la stessa importanza. Potreste avere gusti diversi o valorizzare aspetti differenti. Per tutti questi motivi, il consiglio è sempre quello di sistemare casa prima di metterla in vendita. Questo vuol dire pulizie approfondite e interventi di riparazione su parti interne, all’esterno e su tutti gli accessori, dagli infissi all’arredamento.

Oltre a pulirla, la casa va ridipinta, anche per aumentarne il valore. Piuttosto che perdere fino al 10% del valore nominale perché ci siamo dimenticati di chiamare il pittore, meglio affidarsi a un professionista che si possa occupare delle pareti interne, magari dando una nota di colore al soggiorno o alla camera. In alcuni casi c’è bisogno di qualcosa in più: ecco che l’home staging può darvi una mano a valorizzare l’immobile e quindi a venderlo prima e a condizioni più vantaggiose.

Casa vuol dire impianti. Per questo motivo non è pensabile mettere in vendita un immobile senza prima avere controllato impianto elettrico, idraulico, fognario, così come caldaie e condizionatori, se ve ne sono. Al contrario, pubblicare l’annuncio di un immobile che deve essere ancora sistemato potrebbe far sentire il potenziale acquirente autorizzato a chiedere sconti consistenti, col risultato di trovarsi invischiati in una trattativa lunga e dispendiosa.

Definire il prezzo dell’immobile

Qual è il reale valore di casa vostra? Sapete stabilire con certezza questo importo? Avete mai condotto trattative? Sono le domande fondamentali su cui si regge la definizione del prezzo di un immobile: operazione per niente semplice, soprattutto se siete tentati di giudicare col cuore – lasciandovi catturare dai sentimentalismi e stabilire un valore del tutto soggettivo – oppure infilarvi in trattative con persone più esperte di voi, da cui raramente uscirete soddisfatti.

Il problema si pone sempre in questi termini. Se si stabilisce un prezzo troppo alto, la casa non si vende o si vende dopo molti mesi. Se il prezzo è troppo basso, si vende prima ma ci si perde molto a livello economico. Che fare?

Definire il prezzo di un immobile non ha a che fare esclusivamente con il valore al metro quadro di una determinata zona della città moltiplicato per il numero di metri quadri di una casa o di un appartamento. Il prezzo giusto per chi vende è un intervallo, da un valore minimo sotto il quale non scenderemo mai a uno massimo, rappresentato di solito dalla proposta pubblicata sull’annuncio. Come definire quest’ultimo valore? Con il confronto: chiedete all’amministratore di condominio, parlate con i vicini, chiedete alle agenzie immobiliari. Date un’occhiata ad annunci di immobili simili al vostro pubblicati sul Web, o a quei siti che svolgono valutazioni immobiliari. Vi aiuterà a essere più specifici, posto che niente di tutto questo si avvicina alla precisione di consulenza professionale. Rivolgersi a un perito o a un’agenzia immobiliare chiedendo la stima del valore di un immobile è un grande aiuto, anche perché in prospettiva vi può aiutare a difendere la vostra posizione in sede di trattativa con i potenziali acquirenti, ai quali potrete mostrare un documento ufficiale.

Pubblicare l’annuncio

Non basta pubblicare un annuncio con scritto “Vendesi” per veder arrivare stormi di potenziali acquirenti. Per raggiungere il più alto numero di persone è bene sfruttare le possibilità offerte da una pluralità di canali, sfruttando:

  • Il passaparola tra amici, parenti, colleghi e conoscenti
  • I siti Web specializzati
  • I social media

A quel punto cominceranno le prime telefonate, di solito da parte di chi ha molte domande ma non è detto che voglia concludere subito l’affare. È molto importante saper riconoscere questo tipo di potenziale non-acquirente, per evitare perdite di tempo, energie e pazienza. Dovrete descrivere l’immobile, spiegare il perché di tutta una serie di scelte, parlare di prezzi ed essere preparati a richieste di ribasso: alcune giustificate, forse, la maggior parte pretestuose. Ecco che l’importanza di un bravo agente immobiliare che lavora per voi con un mandato di esclusiva e quindi è del tutto concentrato a curare i vostri interessi, inizia a farsi sentire. In questa fase occorre saper selezionare gli interlocutori, organizzare le visite, discutere di prezzi senza rivelare informazioni preziose o private a perfetti sconosciuti. A beneficiarne non sarà solo il prezzo finale a cui riuscirete a vendere il vostro immobile, ma in alcuni casi – e lo diciamo senza nessuna tentazione di creare allarmismi – la vostra sicurezza. Come reagireste se il “potenziale acquirente” vi chiedesse dettagli sulle vostre abitudini di vita e, nello specifico, sui vostri orari? Condividete solo informazioni strettamente collegate all’affare che dovete concludere. Non una parola di più.

I documenti necessari

Chi vende una casa a un privato è tenuto a dimostrare e garantire che l’immobile è a posto da tutti i punti di vista, che non ci siano stati abusi edilizi non ancora sanati, che tutto sia a norma. La documentazione necessaria dev’essere preparata ancor prima di pubblicare un annuncio online, a partire dall’Ape, l’attestato di prestazione energetica degli edifici che è obbligatorio. In ogni caso, ogni difetto, anche se piccolo, deve essere comunicato tempestivamente al potenziale acquirente, perché se in futuro dovessero emergere difetti costruttivi o altri vizi di cui il venditore poteva essere a conoscenza, si potrebbe persino arrivare alla richiesta di risoluzione del contratto con restituzione degli importi versati e del doppio della caparra.

Immobili di recente costruzione o ristrutturazione (successiva al 2003) dovranno essere accompagnati dal certificato di agibilità, che conferma la regolarità degli interventi svolti o del processo di costruzione in sé. Pertanto, questa fase va condotta nella massima trasparenza, in quanto il notaio che serve l’acquirente è chiamato per Legge a individuare ogni minima irregolarità. Mentire od omettere particolari significherà creare problemi che si ritorceranno contro a chi vuole vendere.

Conclusioni

Avete bisogno di maggiori informazioni su uno degli argomenti presentati oggi? Siete in procinto di mettere in vendita un immobile di vostra proprietà? Scriveteci! Come sempre saremo lieti di consigliarvi per il meglio e fornirvi tutte le informazioni necessarie a scegliere in modo ottimale.